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2022年03月全國政協(xié)委員、香江控股董事長翟美卿：建議適度超前開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在疫情沖擊下呈現(xiàn)逆勢(shì)增長的喜人局面，但由于新基建投融資規(guī)模差異化、主體多元化、運(yùn)營市場(chǎng)化等特點(diǎn)，導(dǎo)致新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等問題。她建議，加強(qiáng)對(duì)“新基建”的統(tǒng)籌規(guī)劃，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)區(qū)域特色和承接能力，有序開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高投資的精準(zhǔn)性和有效性，為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。新基建投融資面臨不少問題2021年9月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過“十四五”新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，提出科學(xué)布局和推進(jìn)建設(shè)以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)、技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)的新型基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，工信部等8部門共同印發(fā)了《物聯(lián)網(wǎng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2021-2023年）》。加快推進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅能促進(jìn)短期經(jīng)濟(jì)增長、提振社會(huì)信心，而且能有力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。翟美卿認(rèn)為，目前新基建投融資面臨“誰來投”“怎樣投”“錢哪來”等不少問題。一是新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有較大技術(shù)迭代風(fēng)險(xiǎn)。新型基礎(chǔ)設(shè)施所依賴的5G等新一代信息技術(shù)更新速度快、迭代周期短，新型基礎(chǔ)設(shè)施投資不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大，影響社會(huì)資本進(jìn)入新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極性。二是傳統(tǒng)投資主體投資新型基礎(chǔ)設(shè)施面臨限制。特別是近年來隨著國家對(duì)政府隱性債務(wù)和非標(biāo)融資的監(jiān)管力度不斷加大，各級(jí)政府對(duì)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的增量投資受限。三是新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的盈利模式存在不確定性。不少行業(yè)、企業(yè)信息化程度和設(shè)備聯(lián)網(wǎng)率較低，“信息孤島”狀態(tài)尚未完全打破，面臨數(shù)據(jù)共享、商業(yè)合作等壁壘，社會(huì)化資本受資金、技術(shù)和人才制約，對(duì)新型基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)用的參與度不高，限制了新型基礎(chǔ)設(shè)施的有效市場(chǎng)規(guī)模。結(jié)合上述分析，翟美卿建議，加強(qiáng)對(duì)“新基建”的統(tǒng)籌規(guī)劃，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)區(qū)域特色和承接能力，有序開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高投資的精準(zhǔn)性和有效性，為廣大人民群眾提供用得上、用得起、用得好的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。加強(qiáng)對(duì)新基建的統(tǒng)籌規(guī)劃“堅(jiān)持全局化、系統(tǒng)化、市場(chǎng)化思維，開展科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌布局，以‘軟硬兼施’‘虛實(shí)共管’思路，推進(jìn)大網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)、大平臺(tái)、大產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”翟美卿提出，首先要統(tǒng)籌布局集約開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一方面，加快實(shí)體物理空間“硬設(shè)施”建設(shè)，推動(dòng)政府機(jī)關(guān)、公共場(chǎng)所、市政設(shè)施、住宅小區(qū)和商務(wù)樓宇資源開放，推動(dòng)5G基站等公共設(shè)施共建共享共用；另一方面，強(qiáng)化虛擬網(wǎng)絡(luò)空間管理，提升數(shù)據(jù)治理能力，補(bǔ)齊“軟資產(chǎn)”（數(shù)據(jù)治理的體系和能力）治理短板。其次，突出需求牽引，適度超前開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。堅(jiān)持需求導(dǎo)向、問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，從解決后疫情時(shí)代地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最迫切問題入手，以政府、企業(yè)和公眾需求為驅(qū)動(dòng)，科學(xué)開展項(xiàng)目需求分析與測(cè)算，避免盲目建設(shè)、重復(fù)建設(shè)和鋪張浪費(fèi)。同時(shí)，翟美卿建議注重特色挖掘，打造因地制宜的新型基礎(chǔ)設(shè)施工程。我國幅員遼闊，對(duì)于新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求緊迫程度不一，應(yīng)結(jié)合各地條件與發(fā)展階段，理性有序地開展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“如東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)注重高新技術(shù)賦能和應(yīng)用場(chǎng)景創(chuàng)新，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。中西部特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)在補(bǔ)齊傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施短板的基礎(chǔ)上，聚焦民生領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加快網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”最后，翟美卿表示，建議創(chuàng)新投資方式，多渠道拓展新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。發(fā)揮政府資金對(duì)投資的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，充分利用市場(chǎng)手段、發(fā)揮市場(chǎng)力量，拓寬資金來源、創(chuàng)新投融資方式，有效調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與積極性，加快構(gòu)建政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的新型基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式。
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2022年01月地產(chǎn)股再現(xiàn)普漲潮 業(yè)內(nèi)：配置地產(chǎn)板塊或迎來最佳時(shí)期
，融創(chuàng)中國、中國奧園和雅居樂集團(tuán)漲幅超過10%，禹洲集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、富力集團(tuán)、龍光集團(tuán)漲幅超過5%，祥生控股股集團(tuán)、時(shí)代中國控股、中駿集團(tuán)控股、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、領(lǐng)地控股漲幅超過4%。今日A股部分地產(chǎn)股表現(xiàn)多重利好支持基本面改善今日地產(chǎn)股的普漲，或與近期多重利好消息有關(guān)。今日盤中曾有消息稱，保利、華僑城、招商蛇口等9家央國企被要求通過收并購項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為有中高風(fēng)險(xiǎn)的11家房企提供流動(dòng)性支持，而消息中涉及的房企股價(jià)均在今日出現(xiàn)上漲。此外，近日有消息傳出，優(yōu)質(zhì)房企針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。更早之前的2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，同樣提到房地產(chǎn)企業(yè)的并購。去年12月末，央行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾曾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。今日H股部分地產(chǎn)股表現(xiàn)華泰證券認(rèn)為，此次民營房企違約潮將促使房地產(chǎn)融資政策從全面限制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性鼓勵(lì)，以并購融資為代表的新渠道或?qū)⒋蚱瞥掷m(xù)近5年的融資穹頂。“2021年房企銷售業(yè)績依然堅(jiān)挺，百強(qiáng)房企全年累計(jì)銷售業(yè)績同比僅降低3.5%。百強(qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述利好消息，一方面可使房企通過兼并收購來更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目擴(kuò)展；另一方面，一些問題房企的項(xiàng)目可以更好地得到去化，也有助于企業(yè)回籠資金。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。配置地產(chǎn)板塊迎最佳時(shí)期？“行業(yè)政策已經(jīng)見底，在‘良性循環(huán)’的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對(duì)市場(chǎng)成交帶來利好。”某頭部房企IR告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地產(chǎn)股相對(duì)較低的估值水平或使其具有階段性的相對(duì)收益，可進(jìn)行階段性配置帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)，目前或是配置地產(chǎn)板塊的最佳時(shí)期。中信建投認(rèn)為，由于去年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長高基數(shù)，今年上半年從數(shù)據(jù)層面依舊不樂觀，預(yù)計(jì)今年3月開始的“小陽春”銷售可能獲得邊際改善。因此，2021年四季度至2022年一季度基本面數(shù)據(jù)大概率繼續(xù)下行，而政策暖意也會(huì)較為明顯，這段時(shí)期是配置地產(chǎn)板塊的最佳時(shí)期。“近半年來，房地產(chǎn)股一直表現(xiàn)不佳，雖然期間也偶爾出現(xiàn)部分地產(chǎn)股大漲的情況，但在大漲后馬上又被‘打回原形’。” 張波告訴記者，如今這波地產(chǎn)股上漲行情，對(duì)于一些機(jī)構(gòu)投資者和部分散戶來說，資金買入相對(duì)安全，可能是一個(gè)相對(duì)低成本的時(shí)點(diǎn)。“去年底以來，不少城市的房貸環(huán)境持續(xù)改善，房貸利率下降，放款周期縮短。在土地市場(chǎng)，第三批集中供地普遍放寬出讓規(guī)則，降低拿地門檻，有利于房企拿地。同時(shí)，去年12月以來地方性調(diào)整政策密集出臺(tái)，可以期待今年一季度各地穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策空間會(huì)變得更大。”對(duì)于今年的地產(chǎn)板塊行情，張波表示，“今年是房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn)，特點(diǎn)為波動(dòng)減小、時(shí)間拉長、城市分化。銷售恢復(fù)需要時(shí)間，預(yù)計(jì)二季度企穩(wěn)。竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性，但強(qiáng)度可能弱于去年。今年上半年房企信貸發(fā)放會(huì)逐步加強(qiáng)。”
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2021年12月住建部原副部長宋春華：我國城鄉(xiāng)建設(shè)新格局下，城市更新大有可為
單的房地產(chǎn)開發(fā)，是新形態(tài)下的一種發(fā)展方式。”城市更新是提高城市群質(zhì)量的重要途徑宋春華指出，2020年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到64%，已接近70%拐點(diǎn)。“這是對(duì)于城市大發(fā)展態(tài)勢(shì)的定位，即我國處在高速城鎮(zhèn)化的中后期。”2006年，“十一五”規(guī)劃綱要首次提出“把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)”，如今城市群的“主體形態(tài)”地位逐漸明確、作用日益突顯。此后，黨的十八大、十九大報(bào)告和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》規(guī)劃也多次提及城市群?jiǎn)栴}。“十四五”規(guī)劃更加明確指出，要以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，特色發(fā)展。“所謂城市群不是一群城市。”宋春華說，城市群應(yīng)具備幾個(gè)基本特征，要有優(yōu)越的區(qū)位和良好的自然條件，要有一個(gè)或幾個(gè)核心城市，要有準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)協(xié)作，要有發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通和通訊網(wǎng)絡(luò)，要有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的治理機(jī)制和規(guī)劃引導(dǎo)，要有比較大的人口量和經(jīng)濟(jì)集聚以及文化影響力。據(jù)宋春華介紹，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展有兩個(gè)拐點(diǎn)：一個(gè)拐點(diǎn)是1999年城鎮(zhèn)化率超過30%后，進(jìn)入高速發(fā)展階段；第二個(gè)拐點(diǎn)是城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，超過70%后城鎮(zhèn)化率曲線會(huì)走向平穩(wěn)，不會(huì)再有此前那么高的速度。“在城市化快速發(fā)展的中后期，城鎮(zhèn)化率在第二個(gè)拐點(diǎn)70%前后，城市群是當(dāng)前我國新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，實(shí)施城市更新是提高城市群城市質(zhì)量的重要途徑。”宋春華提出，城鎮(zhèn)化率接近70%時(shí)各個(gè)國家都要轉(zhuǎn)型，從增量型轉(zhuǎn)向存量型，即從原來大規(guī)模增量型外延式發(fā)展為主，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)。城市更新是減碳工程，不能大拆大建城市的生命就是一個(gè)不斷新陳代謝、更新發(fā)展的過程。“城市更新涉及物質(zhì)硬件迭代、人文要素創(chuàng)新、服務(wù)供給升級(jí)、運(yùn)維方式轉(zhuǎn)型、治理精度提升等，新格局背景下對(duì)城市更新的內(nèi)涵應(yīng)有全面認(rèn)識(shí)。”宋春華認(rèn)為，城市更新是發(fā)展工程，是民生工程，是減碳工程，也是文化工程。今年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，提出嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。宋春華認(rèn)為，城市更新要讓城市得以更充分地發(fā)展，著眼于系統(tǒng)治理“城市病”，通過生態(tài)修復(fù)和功能完善，保護(hù)好歷史文化，塑造特色風(fēng)貌，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的完整社區(qū)，使城市更宜居、更具韌性、更可持續(xù)。城市更新是民生工程，要著力解決發(fā)展不平衡問題，重點(diǎn)是改造提升“三老一村”存量片區(qū)功能，對(duì)老舊建筑應(yīng)盡量加以保護(hù)、改造、利用，杜絕大拆大建。宋春華表示，我們以前的社區(qū)是不完整的，也有很多短板，要讓我們的城市更宜居、更有韌性、更可持續(xù)，實(shí)現(xiàn)更充分的發(fā)展。城市宜居性建設(shè)方面，宋春華提出，要滿足群眾對(duì)人居環(huán)境及工作、生活、休閑條件的更高要求。一類是首先要保證基本配套設(shè)施，包括水、電、氣、路、網(wǎng)等；二類是提升基礎(chǔ)設(shè)施，即加裝電梯、公共活動(dòng)設(shè)施、停車、物業(yè)用房等；三類是完善公共服務(wù)設(shè)施，有養(yǎng)老、托幼、食堂、文化等設(shè)施。因地制宜對(duì)住宅建筑的戶型、功能布局、成套化設(shè)備、適老化設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整、完善和配套，更好地滿足人們的現(xiàn)代居住要求。“城市更新是減碳工程，必須不能大拆大建”，宋春華再次強(qiáng)調(diào)，包括一些老建筑，拆了太可惜了。他提出，要對(duì)老舊建筑實(shí)施節(jié)能改造，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗的保溫隔熱性能，降低能源消耗；對(duì)供熱系統(tǒng)更新改造，改造燃煤鍋爐，使用清潔能源，實(shí)行集中供熱，提高供熱效率和質(zhì)量；淘汰更新落后部品，使用節(jié)水節(jié)能設(shè)備。“還要推廣綠色建材。在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全過程中，建材是大頭，尤其是水泥和玻璃，我們應(yīng)該生產(chǎn)低碳、環(huán)保、可回收的建筑材料，實(shí)現(xiàn)建材生產(chǎn)的低碳化。”住建部此前曾發(fā)文，各地在城市更新改造中，要加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，堅(jiān)決制止破壞行為。各地要加快推進(jìn)歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項(xiàng)工作，按照應(yīng)劃盡劃、應(yīng)保盡保原則，及時(shí)查漏補(bǔ)缺，確保具有保護(hù)價(jià)值的城市片區(qū)和建筑及時(shí)認(rèn)定公布。宋春華表示，城市更新必須強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，挖掘當(dāng)?shù)匚幕瑐鞒形拿}，對(duì)城市文化資源進(jìn)行創(chuàng)造性開發(fā)與轉(zhuǎn)化，塑造特色風(fēng)貌，彰顯城市文化精神，形成城市居民的文化歸屬感與認(rèn)同感。通過城市更新開辟更多公共空間，植入公共藝術(shù)，形成新的記憶場(chǎng)所和活力空間，讓公共藝術(shù)空間成為免預(yù)約的全天候美術(shù)館、青少年美育的第一課堂，使廣大受眾與之互動(dòng)、產(chǎn)生共鳴，享受沉浸式藝術(shù)體驗(yàn)。“城鄉(xiāng)建設(shè)已轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，對(duì)其發(fā)展預(yù)期我們充滿自信和期待，因?yàn)槲覀冇酗@著的制度優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)長期向好，社會(huì)穩(wěn)定和諧，城市硬件已具有較好基礎(chǔ)，管理水平也在逐步提高。我們必須保持戰(zhàn)略定力，善于認(rèn)識(shí)和把握城市發(fā)展規(guī)律，做好頂層設(shè)計(jì)，堅(jiān)持底線思維，主動(dòng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，把自己的事情辦好，不斷開創(chuàng)城鄉(xiāng)建設(shè)新局面。”“城市更新大有可為。”宋春華說。
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2022年01月南通市產(chǎn)改第二調(diào)研評(píng)估組至集團(tuán)進(jìn)行調(diào)研考察
工作匯報(bào)。中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)堅(jiān)持以黨建引領(lǐng)工會(huì)建設(shè)，圍繞促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)發(fā)展、幫助職工快速成長、構(gòu)建和諧勞動(dòng)關(guān)系這一中心，長期堅(jiān)持開展常態(tài)化的職工政治思想教育、職業(yè)技能培養(yǎng)及“創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)”活動(dòng)，打造和培養(yǎng)了一支“有理想、有道德、有技術(shù)、有紀(jì)律”的高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，為企業(yè)健康發(fā)展提供了強(qiáng)有力保障。南通市調(diào)研評(píng)估組對(duì)集團(tuán)產(chǎn)改工作給予充分肯定，調(diào)研評(píng)估組組長、南通市人社局副局長朱為民表示，中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)堅(jiān)持把履行社會(huì)責(zé)任與促進(jìn)職工成長相結(jié)合，在黨建帶工建、勞模工匠示范引領(lǐng)、技能培訓(xùn)校企合作等方面取得了較好成績。同時(shí)，要求我集團(tuán)圍繞政治引領(lǐng)、賦能成長、權(quán)益保障三個(gè)方面主要內(nèi)容，把產(chǎn)改工作做深做實(shí)，以更優(yōu)的產(chǎn)改實(shí)績迎接黨的二十大勝利召開。
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2021年11月銀行和發(fā)債渠道松動(dòng) 合理的資金需求正得到滿足
集合信托成立規(guī)模大幅下滑后，11月份以來環(huán)比有所回升。11月26日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多家信托公司人士獲悉，目前監(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)信托的余額管控并未放松。11月25日，中信期貨宏觀研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布研究報(bào)告稱，從全國范圍來看，房企融資放松是從偏緊回歸中性，并非大幅放水。在房住不炒的大背景下，預(yù)計(jì)全國房企仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來半年房地產(chǎn)投資增速大概率還會(huì)有所回落，但不會(huì)大幅下降。前三季度房企融資渠道全面收緊“開始的時(shí)候，我很慶幸，頭部房企的雷我們都沒踩到，可沒過多久我也擔(dān)心起來，保不準(zhǔn)下一個(gè)倒下的就是我們的交易對(duì)手，因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期變了，整個(gè)房企的融資環(huán)境都受到了影響。”11月26日，華東某信托公司一位從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆道。同日，某頭部信托公司副總向記者表示，現(xiàn)在銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托的要求是整體必須壓降，并未有松動(dòng)跡象。有信托公司人士則稱，目前房企風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，高信用的房企可通過發(fā)債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房企，即使公司有額度也不敢放。上述感言亦是今年房企形勢(shì)的真實(shí)寫照。11月14日，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（NIFD）發(fā)布的房地產(chǎn)金融三季度報(bào)告指出，隨著房企“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎制度的建立和實(shí)施，商業(yè)銀行對(duì)新增開發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)出了顯著收緊信號(hào)。從央行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截至2021年第三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.16萬億元，同比增速僅為0.02%；開發(fā)貸余額增速已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度下降，存量余額連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長。監(jiān)管亦同步扼住了表外輸血房企的信托融資渠道。2019年下半年，銀保監(jiān)會(huì)開始督導(dǎo)信托公司制定房地產(chǎn)信托和通道業(yè)務(wù)壓降計(jì)劃，明確相應(yīng)時(shí)間安排和壓降任務(wù)，進(jìn)行余額管控，此后加碼對(duì)融資類業(yè)務(wù)進(jìn)行指標(biāo)化管理，多措并舉防范金融同業(yè)及市場(chǎng)資金借道信托違規(guī)輸血房企。從信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托余額規(guī)模從2019年第三季度開始，連續(xù)八個(gè)季度下降。截至2021年第二季度末，房地產(chǎn)信托余額為2.08萬億元，與2020年末相比，余額壓降了2008.11 億元。中國信登登記數(shù)據(jù)亦顯示，2021年9月份新增的信托規(guī)模中，投向房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模為389.49億元，較近12個(gè)月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。與此同時(shí)，房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均在下滑。上述報(bào)告顯示，2021年前三季度，境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）發(fā)行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發(fā)行規(guī)模為400.78億美元（約為2594.28億元人民幣），同比下降24.75%，下降幅度較大。截至2021年第三季度末，房企境內(nèi)信用債待還余額為1.92萬億元，其中，三年內(nèi)到期債券余額為1.16萬億元；內(nèi)地房企境外債存量余額為2024.29億美元（約為1.31萬億元人民幣）。NIFD房地產(chǎn)金融研究團(tuán)隊(duì)指出，對(duì)于部分杠桿率較高的房企，其新增的境內(nèi)信用債規(guī)模并不足以覆蓋其到期債券的償付規(guī)模，發(fā)生債券違約的風(fēng)險(xiǎn)大幅增加。至此，受全面收緊的房地產(chǎn)金融政策影響，2021年前三季度，多家大型房企爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其中，重慶協(xié)信、天房集團(tuán)、華夏幸福（包括子公司九通基業(yè)投資）、泰禾集團(tuán)、泛海控股、新華聯(lián)、四川藍(lán)光、正源地產(chǎn)等8家債券發(fā)行主體的境內(nèi)信用發(fā)生債違約，違約規(guī)模（違約日債券余額）達(dá)到672.23億元，房企債務(wù)違約已經(jīng)成為債市違約的主力；某房企大規(guī)模的商票違約兌付；建業(yè)地產(chǎn)因流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光 100、花樣年、新力控股、當(dāng)代置業(yè)等多家大型房企的境外債也發(fā)生了違約。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降導(dǎo)致的信貸收縮行為亦引起了監(jiān)管的關(guān)注。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“合理的資金需求正在得到滿足”10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上亦透露了召開上述座談會(huì)的原因。他表示，近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。此外，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。“針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。”鄒瀾說道。緊接著，在10月20日的2021年金融街論壇年會(huì)上，國務(wù)院副總理劉 鶴指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。同時(shí)，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。“在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。”從市場(chǎng)面上來看，10月份銀行的個(gè)人按揭貸款發(fā)放開始提速。此前，某銀行深圳分行個(gè)貸部總經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其行內(nèi)原本積壓的個(gè)貸審批在10月份緩解了很多，“應(yīng)該是積極落實(shí)政策的效果”。進(jìn)入11月份后，房企直接融資層面迎來利好。11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者核實(shí)到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會(huì)，多家公司均申請(qǐng)了在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2021年11月23日，11月房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行明顯提速，發(fā)行規(guī)模已達(dá)425.4億元，發(fā)行量是上月的227.2%。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星指出，本月境內(nèi)房企信用債發(fā)行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業(yè)，民企等待邊際放松仍需時(shí)日。此外，本月僅有港龍中國一家成功發(fā)行1.58億美元債，房企連續(xù)暴雷、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信評(píng)級(jí)別等因素導(dǎo)致海外融資渠道基本關(guān)閉。“隨著近期房地產(chǎn)監(jiān)管政策釋放一定暖意，地產(chǎn)融資環(huán)境邊際好轉(zhuǎn)。”中誠信國際在11月23日發(fā)布的策略周報(bào)中稱，但目前銀行間市場(chǎng)以高信用等級(jí)國有房企發(fā)債為主，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于民營地產(chǎn)主體仍有所規(guī)避，短期民營地產(chǎn)融資壓力仍然較大。監(jiān)管部門在對(duì)房地產(chǎn)貸款相關(guān)表述上亦出現(xiàn)了變化。11月10日，央行披露10月份社融規(guī)模數(shù)據(jù)報(bào)告時(shí)，首次發(fā)布了單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。緊接著，有數(shù)家權(quán)威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，個(gè)人住房貸款環(huán)比多增超千億。“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為明顯改善，預(yù)計(jì)11月份仍將保持環(huán)比增長態(tài)勢(shì)。”“房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。”11月19日，中國銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人答記者問時(shí)提到，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。綜合來看，即便近期監(jiān)管在多個(gè)場(chǎng)合為房企融資發(fā)聲，但同步強(qiáng)調(diào)的依舊是：牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來 炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、 穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性， 實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。上述反復(fù)強(qiáng)調(diào)的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》的下一階段主要政策思路中。
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2021年11月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見
人口轉(zhuǎn)移的作用全面顯現(xiàn)，形成現(xiàn)代化城市管理和社會(huì)治理體系、現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，“城市副中心質(zhì)量”體系完善成熟，與周邊地區(qū)一體化高質(zhì)量發(fā)展取得顯著成效。（中國政府網(wǎng)）
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2021年10月濃濃重陽意 悠悠敬老情
慰問品，同時(shí)送上美好的祝福。敬老院負(fù)責(zé)人周美玲及在場(chǎng)的老人們紛紛向一直關(guān)心他們的中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)及慰問人員表示了感謝。重陽佳節(jié)飽含著中國人的濃厚感情，承載著中國人敬老愛老的精神實(shí)質(zhì)。關(guān)愛老年人的晚年生活是社會(huì)的共同心愿，也是中聯(lián)世紀(jì)建設(shè)集團(tuán)義不容辭的社會(huì)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)義務(wù)。
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2021年10月發(fā)展保障性租賃住房，五個(gè)關(guān)鍵問題
流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。”今年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。7月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，明確了進(jìn)一步支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。我省積極響應(yīng)黨中央和國務(wù)院的部署，大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，各項(xiàng)工作均走在全國前列：我省住建部門已制定《廣東省住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》、《廣東省發(fā)展保障性租賃住房三年行動(dòng)計(jì)劃（2021—2023年）》、《廣東省發(fā)展保障性租賃住房試點(diǎn)工作方案》等文件，并計(jì)劃“十四五”期間籌集建設(shè)保障性租賃住房74.05萬套/間。試點(diǎn)城市充分發(fā)揮主體責(zé)任，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等城市均在研究出臺(tái)配套政策并積極推進(jìn)籌集建設(shè)保障性租賃住房工作。加快發(fā)展保障性租賃住房是一項(xiàng)新任務(wù)，在落實(shí)黨中央和國務(wù)院相關(guān)部署過程中還面臨一定的困難，需要進(jìn)一步尋找對(duì)策。二、落實(shí)發(fā)展保障性租賃住房面臨的主要困難（一）覆蓋對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。落實(shí)發(fā)展保障性租賃住房，首先要明確覆蓋對(duì)象。《意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，具體標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府確定。目前，各城市在明確保障性租賃住房覆蓋對(duì)象方面存在一定的困難。珠海市已率先出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，省外城市如成都等也出臺(tái)了類似文件，但均未明確保障性租賃住房的覆蓋對(duì)象。尚未明確覆蓋對(duì)象的主要原因是目前各地政府統(tǒng)籌在建在管公共租賃房、人才住房等，要完全避免保障性租賃住房與之重復(fù)交叉有一定的困難。如果不明確覆蓋對(duì)象，就無法實(shí)現(xiàn)供需匹配和建設(shè)目標(biāo)。（二）租金標(biāo)準(zhǔn)制定存在一定困難。《意見》要求，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。在已出臺(tái)落實(shí)文件的部分城市，保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)租金的90%。從國際上來看，保障性住房的租金制定原則是基于收入水平，一般參考人均可支配收入而不是市場(chǎng)租金水平。如果按照市場(chǎng)租金90%這一標(biāo)準(zhǔn)，保障性租賃住房的保障功能比較弱，無法吸引新市民和青年人。如果租金標(biāo)準(zhǔn)定的過低，又會(huì)影響市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理的積極性。所以，合理制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)比較難。（三）相關(guān)試點(diǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和推廣尚不夠。《意見》提出主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)和適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的思路。國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。其中，我省廣州、佛山、肇慶等三個(gè)城市入選試點(diǎn)。廣州共有6個(gè)項(xiàng)目納入第一批試點(diǎn)，但進(jìn)展較為緩慢，目前尚未竣工。“工改租”難度較大，今年8月，廣州繼園東“工改租”項(xiàng)目將竣工并對(duì)外出租。這個(gè)項(xiàng)目是省內(nèi)首個(gè)有合規(guī)“出生證”的非住改租賃改造項(xiàng)目。深圳推動(dòng)企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性住房，并取得一定進(jìn)展。總體來看，我省在拓寬保障性租賃住房供給渠道已開展試點(diǎn)并取得一定的成績。下一步需要盡快總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和存在的問題，推動(dòng)配套政策法規(guī)的修訂，進(jìn)一步拓寬保障性租賃住房供給渠道，加快供給。（四）各城市在財(cái)政支持方面尚未啟動(dòng)。目前，國家已出臺(tái)針對(duì)含保障性租賃住房在內(nèi)的住房租賃減稅政策，同時(shí)中央財(cái)政將在三年投入402億支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。通過財(cái)政政策支持市場(chǎng)主體積極參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，是地方政府可動(dòng)用的核心手段。目前，我省通過貸款擔(dān)保、貼息等財(cái)政補(bǔ)貼措施支持市場(chǎng)主體的做法尚未啟動(dòng)。（五）缺乏專業(yè)化規(guī)模化的建設(shè)、租賃和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。建設(shè)、租賃和運(yùn)營管理保障性租賃住房是一項(xiàng)長期工作，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)參與。保障性租賃住房主要服務(wù)于新市民和青年人，這一群體年齡輕，思維活躍，對(duì)居住品質(zhì)要求較高。因此，他們對(duì)保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營服務(wù)水平都會(huì)提出較高的要求。目前，在住房租賃領(lǐng)域尚未形成專業(yè)化規(guī)模化的機(jī)構(gòu)，在相關(guān)建設(shè)和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和品牌。三、對(duì)策建議針對(duì)上述問題，建議我省推進(jìn)以下工作：（一）盡快推動(dòng)各城市制定本市保障性租賃住房覆蓋對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)。在省住建部門的統(tǒng)籌下，組織各城市對(duì)“新市民、青年人”群體進(jìn)行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯(cuò)位，盡量向非戶籍人口、新就業(yè)人口和從事郵政、快遞、環(huán)衛(wèi)、公交等基本公共服務(wù)人口傾斜。（二）制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見。建議省住建部門與五個(gè)試點(diǎn)城市，以城市人均可支配收入作為基礎(chǔ)，同時(shí)參考周邊住房的市場(chǎng)租金水平，制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。（三）盡快總結(jié)和推廣試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，拓寬保障性租賃住房來源。建議組織研究廣州繼園東“工改租”項(xiàng)目,推進(jìn)“工改租”項(xiàng)目的機(jī)制體制創(chuàng)新和推廣部署。建議組織研究廣州在利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方面試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，并與集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性保障房工作銜接。建議組織研究深圳在企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性住房方面的經(jīng)驗(yàn)。考慮到廣深等城市土地資源有限，建議在省級(jí)層面協(xié)調(diào)推動(dòng)跨城供地建設(shè)保障性租賃住房，提供更廣闊的住房來源。（四）推動(dòng)各城市出臺(tái)支持保障性租賃住房的財(cái)政支持措施。為改變目前以政府、國有企業(yè)為主的單一保障性住房供給格局，建議在中央財(cái)政支持的基礎(chǔ)上推動(dòng)各城市加大地方財(cái)政支持力度，形成多方參與的新局面。重點(diǎn)對(duì)從事租賃住房開發(fā)的企業(yè)，給予一定比例的貸款貼息或者提供政府擔(dān)保低息貸款，降低開發(fā)和運(yùn)營成本，提高企業(yè)參與租賃住房開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理的積極性。（五）加快培育專業(yè)化規(guī)模化的建設(shè)、租賃和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。把企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)情況作為參與土地拍賣、城市更新的前置條件，引導(dǎo)大型房地產(chǎn)企業(yè)積極投資建設(shè)保障性租賃住房。組建以主管部門、行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、行業(yè)專家等構(gòu)成的保障性租賃住房交易平臺(tái)指導(dǎo)委員會(huì)，開展行業(yè)指導(dǎo)、規(guī)范等工作。鼓勵(lì)所有權(quán)和運(yùn)營管理權(quán)分離，支持具備較好運(yùn)營管理水平的專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)保障性租賃住房。定期對(duì)保障性租賃住房運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方測(cè)評(píng)，督促其提高服務(wù)質(zhì)量。
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2021年10月大轉(zhuǎn)折！房貸政策最緊時(shí)期要過去？多地房貸利率下調(diào)
但是在局部地區(qū)，銀行和市場(chǎng)博弈的反轉(zhuǎn)信號(hào)在出現(xiàn)。據(jù)無憂找房平臺(tái)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率。廣州方面，目前中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經(jīng)較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經(jīng)降到5.45%，二套房利率降至5.65%。從數(shù)據(jù)上也可以看到，下調(diào)房貸利率在銀行間的分歧仍然存在，有銀行9月份對(duì)房貸利率有小幅上提。佛山方面，也有銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。8家當(dāng)?shù)氐闹髁縻y行中，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的房貸利率有所下調(diào)，農(nóng)業(yè)銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP。不過，主流銀行中有3家銀行的房貸利率保持不變，2家銀行有所上調(diào)。這一現(xiàn)象足以令剛需購房者們感到驚喜。要知道，今年前8個(gè)月，廣州多家銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行了5次提價(jià)，令廣州毫無懸念地成了一線城市中貸款利率最高的城市。銀行放款速度加快除了房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的勢(shì)頭，另一個(gè)好消息是，有客戶表示，排隊(duì)等款的時(shí)間縮短了。“最近有銀行針對(duì)買一手房的客戶放款在加快，兩個(gè)月就放款了。”一位房地產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，這個(gè)現(xiàn)象發(fā)生在廣州。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無論新房還是二手房，目前貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，導(dǎo)致二手房價(jià)下跌，市場(chǎng)可能明顯或大幅波動(dòng)。這樣的金融政策，違背了防止“誤傷”剛需群體，違背了金融資源促進(jìn)共同富裕，也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市場(chǎng)明顯下行，不利于“三穩(wěn)”。對(duì)于未來房貸政策預(yù)判，他表示，樓市問題的解決，要寄望于中長期，不是畢其功于一役。保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。因此，央行提出“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，意味著對(duì)首套房購置、“賣一買一”改善型需求，未來的信貸投放會(huì)增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。“目前，廣州房貸按揭利率已經(jīng)開始下行，這就是一個(gè)信號(hào)。因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，四季度下跌的幅度可能會(huì)收窄放緩。”李宇嘉說。政策暖風(fēng)頻吹節(jié)前，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度（總第94次）例會(huì)在北京召開。會(huì)議在對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和貨幣政策表態(tài)方面并無明顯變化，但指出，要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。”貨幣政策委員會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提法，被認(rèn)為是提振房地產(chǎn)行業(yè)的重要信號(hào)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝、銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及全國24家主要銀行負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，含義包括兩種：一是正常的購房合同簽約后，信貸應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。這種情況近期非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時(shí)，導(dǎo)致合法購房權(quán)益受損害，這和貸款額度過緊有關(guān)。二是鑒于近期房企債務(wù)問題較多，樓盤有爛尾可能，要保障住房及時(shí)交付，否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時(shí)竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權(quán)益。李宇嘉表示，應(yīng)該正確理解房地產(chǎn)金融調(diào)控。2019年12月，央行行長易綱強(qiáng)調(diào)，“對(duì)房地產(chǎn)融資逆周期調(diào)節(jié)”，這有助于我們理解“三道紅線”、“貸款集中度”管理等制度，但這些房地產(chǎn)金融調(diào)控并不等于收緊地產(chǎn)金融，而是追求動(dòng)態(tài)平穩(wěn)，在土地市場(chǎng)、杠桿等過快上行時(shí)政策會(huì)收緊，回落和優(yōu)化時(shí)政策也會(huì)改善。李宇嘉認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊的調(diào)節(jié)空間已經(jīng)不具備。
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2021年09月住房租賃市場(chǎng)應(yīng)在規(guī)范中發(fā)展
。雖然是與他人合租，共用廚衛(wèi)，但有獨(dú)立居室，電子門鎖，每周還會(huì)有專人來打掃衛(wèi)生。??但不安全感仍在。比如，隨意漲價(jià)，二房東卷款跑路，以及花樣繁多的租金貸陷阱等。新市民和年輕人是住房租賃市場(chǎng)的主體，但支付能力低，沒有議價(jià)權(quán)，需要加強(qiáng)保護(hù)。??主管部門這些年對(duì)住房租賃市場(chǎng)是高度重視的，出臺(tái)了一系列的規(guī)范性文件。4月26日發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，則是專門對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。??我個(gè)人分析，這個(gè)文件主要是解決住房租賃資金的安全監(jiān)管問題。背景應(yīng)該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機(jī)構(gòu)爆雷事件引發(fā)了社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注。??單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月；支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。——這兩條規(guī)定，是防止某些運(yùn)營機(jī)構(gòu)拿到融資后，為了搶占市場(chǎng)份額，“高進(jìn)低出”，隨后又利用收取的租金設(shè)立資金池繼續(xù)擴(kuò)張。但“高進(jìn)低出”的本質(zhì)就如同龐氏騙局，是不可持續(xù)的。??開展住房租賃資金監(jiān)管；企業(yè)不得利用承租人信用套取租金貸，不得誘導(dǎo)承租人使用租金貸。——二手房買賣經(jīng)過多年才納入資金監(jiān)管，現(xiàn)在住房租賃納入資金監(jiān)管正當(dāng)其時(shí)。租金貸既是極少數(shù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)賴以擴(kuò)張的倚仗，又是后來燃爆危機(jī)的火藥，管理失序?qū)е露喾嚼媸軗p，銀行、房東、租客沒有一個(gè)贏家。??一個(gè)文件不可能解決所有問題，而是有針對(duì)性地解決某一類問題。上述文件為何選擇輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)？??據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房租賃企業(yè)按照投入和持有周期分為三類：重資產(chǎn)企業(yè)指依靠新建方式建設(shè)租賃住房并長期持有的企業(yè)；中資產(chǎn)企業(yè)是按一定比例投入，通過整棟商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企業(yè)；輕資產(chǎn)企業(yè)則主要是收取個(gè)人房源經(jīng)過改造后或直接轉(zhuǎn)租，賺取租金差價(jià)，持有周期為3到5年。??從現(xiàn)實(shí)來看，住房租賃重資產(chǎn)企業(yè)和中資產(chǎn)企業(yè)，需要投入的金額較大，建設(shè)和經(jīng)營的半徑、周期都比較長，整個(gè)過程基本已納入相關(guān)部門的監(jiān)管范疇。而輕資產(chǎn)企業(yè)的房源分散，單體投入較小，平時(shí)多運(yùn)用科技手段進(jìn)行管理，很容易逃脫監(jiān)管。近兩年發(fā)展最快、爆發(fā)危機(jī)最多的也恰恰是輕資產(chǎn)企業(yè)，所以加強(qiáng)對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的監(jiān)管是非常必要的。??必須強(qiáng)調(diào)的是，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要內(nèi)容的住房租賃市場(chǎng)，一方面要規(guī)范、整治，一方面也要鼓勵(lì)發(fā)展，規(guī)范是為了更健康地發(fā)展。??2016年以來，與新一輪房地產(chǎn)調(diào)控相伴隨，中央也發(fā)布了一系列加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策措施。由于過去更多是分散的個(gè)體租賃為主，國家特別提出鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)型租賃企業(yè)發(fā)展。長租公寓的快速增長，就是近幾年的現(xiàn)象。??房價(jià)的持續(xù)上漲，令大城市的住房問題更顯突出。新市民和年輕人，買不起房，只有租房住。包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，給這個(gè)群體帶來了更多的房源更多的選擇。長租公寓頻頻爆雷，沒有贏家，也不利于住房租賃市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。??我們看到，這些運(yùn)營機(jī)構(gòu)除了高進(jìn)低出盲目擴(kuò)大規(guī)模的經(jīng)營模式本身存在的弊端，另一個(gè)重要問題在于成本太高，尤其是融資成本過高，導(dǎo)致盈利艱難。這個(gè)問題由來已久，實(shí)踐中尚未找到很好的解決辦法。??這方面我個(gè)人有四個(gè)建議：一是，對(duì)信用較高、經(jīng)營規(guī)范的住房租賃機(jī)構(gòu)，銀行對(duì)其應(yīng)適用較低的利率。銀行住房租賃貸款不納入房地產(chǎn)貸款兩道紅線管理，就是為了鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃金融。二是，應(yīng)盡快擴(kuò)大住房租賃REITs規(guī)模，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。三是，提倡險(xiǎn)資進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。四是，給予一定的稅收優(yōu)惠。??去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提出了具體而明確的要求：規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)；單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房；降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。如果全都落實(shí)到位，住房租賃市場(chǎng)將迎來規(guī)模空前的健康發(fā)展。??舉兩個(gè)例子。一是，我們都看到，很多大城市里，都有大批量的商業(yè)用房、廠房空置著，將這些房子改建為長租公寓，是多方共贏的事情，為什么不動(dòng)起來？二是，集體建設(shè)用地建租賃房，已沒有任何法律障礙，農(nóng)民也可獲得持續(xù)穩(wěn)定的分紅，為什么不能擴(kuò)大規(guī)模？??有些房企已介入長租公寓領(lǐng)域，萬科、龍湖的規(guī)模還比較大。房地產(chǎn)長效機(jī)制離不開租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但長租房市場(chǎng)必須建立起一種可持續(xù)的商業(yè)模式，這需要更多的房企和機(jī)構(gòu)參與，也需要政府部門付諸實(shí)際的支持與鼓勵(lì)。
