優質房源減少  

“房源有，但價格合適的優質房源基本都賣光了，剩下的都是不著急賣的。”多個片區的中介銷售人員對中國證券報記者表示。  

“特別是剛需次新盤，想用之前的價格找房基本不可能。”位于南五環某次新房小區銷售人員說，“該小區兩居室主力戶型成交價之前大概在380萬元左右，目前在售的標價沒有低于450萬元的。我們會給這些業主打電話，希望他們至少調整到410萬元左右，才可能吸引客戶來看房。但沒有業主愿意調價。業主扎堆繃著，其實就是不著急賣。”  

“業主不調價，沒有客戶來看房，現在的報價遠遠高于前期成交價。”上述銷售人員介紹，有的賣房業主本身要換房，但換房看中的小區存在同樣問題。“換房客戶買不到房子，自然不敢先賣了自己的房子。多數人只有一套房子，是剛需客戶，賣了就沒地方住。”  

形成“連環”退房  

出現上述現象，和西城區學區房政策規定的最后落戶時間臨近有較大關系。據多位學區房購房者反映，如果不是全款買房，肯定趕不上時間落戶。  

“銷售人員說，西城目前實行預約制，算上預約時間，全款客戶可能還趕得上落戶末班車，換房無論如何都不行了。即便是全款客戶，也不敢保證在落戶截止時間點前把所有手續走完。到了現在這個時間點，購房者基本上不敢冒這個險。”有購房者對中國證券報記者表示。  

有的購房者指出，由于前期成交量大增，西城學區房掛牌房源量質量不高。“1000萬元以內的學區房本來就不多，經歷5月份的大幅成交后，數量更是有限。中介都說前期搶沒了，剩下的基本都是平房。”  

“就是想買也難找到合適的房子。”有學區房購房者對中國證券報記者表示，“剩下的學區房，要不就是存在戶型差、樓齡高等硬傷，要不就是價格太高不能聊。現在的市場，優質房源有限，而非優質房源確實不值這個價錢。另一方面，準備買我們房子的人，都是換房或者剛需，買完想第一時間入住，給我們的騰房時間也就一個月。短時間難以找到合適的學區房，我們也不敢輕易賣掉自己的房子。”  

多位學區房銷售人員稱，不少換房客戶是在同一個中介系統上掛牌，學區房價格上漲，非學區的自有住房也跟著漲。如此一來，損失的是兩單生意。“現在不少退房客戶都會形成‘連環’退。西城學區房不買了，出售自有住房的簽約一起會被推翻。6月份以來，自己的業務量大幅下降。”  

新房供應增加  

機構數據顯示，5月份北京二手房實際成交量超過2.1萬套。特別是西城區，二手房全月成交量有望超過1500套，而1月份只有500-600套。  

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，二手房市場升溫的原因很多。但北京市場更多屬于恢復性上漲，直到4月下旬才逐漸開始恢復。前期積壓了大量需求，同時北京5月新建住宅供應減少，疊加西城學區房交易的推動，使得市場明顯活躍。  

張大偉指出，目前北京二手房價格出現了大約2%左右的恢復性上漲，疫情期間的跌價基本已經恢復。整體看，北京市場價格大漲的可能性不大。特別是換房客戶二套房首付比例高達80%，在全國都屬于調控最嚴格的區域。  

值得注意的是，近期北京地區新房供應呈現井噴態勢。上周末，北京市住建委一口氣下發了10個項目的預售證，其中8個是住宅項目。業內人士指出，新房集中入市或促進二手房降價。  

中國證券報記者近日對北京二手房市場調研發現，前期成交量顯著放大，當前優質二手房房源量大幅減少。隨著西城學區房新政規定的最后落戶時點臨近，學區房“換房客”趨于冷靜。