最近大家都在猜測(cè)：

從明年開始，很可能人口生育政策會(huì)全面放開。

因?yàn)槿ツ曜隽说谄叽稳丝谄詹椋衲陻?shù)據(jù)就會(huì)出來，估計(jì)會(huì)有新決策。

昨天晚上，還有一個(gè)新聞引發(fā)了關(guān)注：就是國家衛(wèi)健委對(duì)東北三省關(guān)于“全面放開東北地區(qū)生育政策限制”的答復(fù)。

結(jié)論是：東北地區(qū)可以實(shí)施全面生育政策的試點(diǎn)方案。

就是地方可以做主，你們想放開就放開了。

究其原因，主要還是考慮到經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重，小孩生了沒人帶。女性又要工作加班又要帶孩子，哪有精力？

這截圖上可以看出來問題，東北年輕人跑了，老齡化嚴(yán)重。

有些地方之前就放松了，能生三個(gè)的都不想生。所以即使全面放松，我估計(jì)效果也有限。

過去7年的數(shù)據(jù)顯示，東北除了沈陽和大連還有點(diǎn)人口增量外，其他城市的人口幾乎都是下降的，非常令人擔(dān)憂。

最近公安部公布了2020年，中國進(jìn)行戶籍登記的新生兒數(shù)據(jù)是1003.5萬人。

公安部統(tǒng)計(jì)的是：當(dāng)年出生，當(dāng)年上戶口的數(shù)據(jù)。2019年這個(gè)數(shù)據(jù)是1179萬人，減少了176.5萬人，降幅15%。

是否和疫情有關(guān)就不知道了。但從歷年來看，這個(gè)下降的趨勢(shì)非常明顯。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是1465萬，和公安部的數(shù)據(jù)有出入。

但不管怎么樣，都是下降。

下圖是歷年人口數(shù)據(jù)，有2排數(shù)據(jù)，但人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為第二排更權(quán)威。

人口下降趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，所以全面放開生育政策也是遲早的事。

今天我在各個(gè)群里問大家考慮生幾個(gè)孩子，哈哈我發(fā)現(xiàn)只有北京上海群里對(duì)這個(gè)問題完全沒反應(yīng)。

難怪生育率低，老齡化嚴(yán)重，大家都不想生孩子。

為什么不想生呢？有人回答的非常好：

但其他群相對(duì)來說還算正常。

一般來說，只要有條件有精力帶的，都會(huì)考慮生2個(gè)，沒精力的就生1個(gè)。

以前我們?cè)礁F反而需要養(yǎng)兒防老，而從歐美日韓發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷來看；似乎越發(fā)達(dá)，大家越不想生孩子，這是通病。

原因無非是這幾點(diǎn)：

一是經(jīng)濟(jì)壓力大，養(yǎng)育孩子的成本太高了，養(yǎng)不起。

我國一線城市養(yǎng)一個(gè)孩子的成本至少200萬以上，其實(shí)哪只200萬啊，光買一個(gè)學(xué)區(qū)房就不止這點(diǎn)錢了！

二是精力不足，女人生孩子痛就算了，要養(yǎng)大孩子更是一二十年的艱巨任務(wù)。

中國的老人雖然比日本好，還可以幫忙帶孩子。但卻很難教育好孩子，城市中產(chǎn)們現(xiàn)在又都這么重視孩子教育。女人要上班，又要帶孩子，精力真的有限。

三是觀念也不一樣了。

現(xiàn)在的人自我意識(shí)更強(qiáng)，想活出自我，孩子多了，天天帶娃，影響自己的生活質(zhì)量。

有的女人可能還會(huì)考慮到身材，生孩子容易變老。

四是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，都有社保、退休金，以后也不需要下一代來養(yǎng)老了。

大家關(guān)心的是人口生育政策放開后，效果有多大，對(duì)房地產(chǎn)的影響有多大。

二胎政策在2016年全面放開后，我身邊的80后很多都生了二胎，基本上2個(gè)孩子是標(biāo)配。

從數(shù)據(jù)上來看：

2016、2017年人口也出現(xiàn)了2年反彈，但之后又明顯下滑了。

可見80后想生的那一撥集中生完了，不想生的也不會(huì)生了，90后現(xiàn)在也三十了，但生孩子還沒有80后積極。

而且現(xiàn)在農(nóng)村剩男和城市剩女也越來越多，這也非常影響生育。

這跟日本也有點(diǎn)像。其實(shí)日本已婚的平均都是生2個(gè)孩子，但因?yàn)閱紊砣耸空急群芨撸詫?duì)人口是個(gè)很大的危機(jī)。

那對(duì)房地產(chǎn)的影響有多大呢？

現(xiàn)在放開人口生育政策，最多是短期內(nèi)影響家庭買三房還是四房。

要等這些孩子長大具備買房能力，那還是二十多年后的事了。

所以我們判斷接下來的房地產(chǎn)拐點(diǎn)，還得往年前看人口拐點(diǎn)出現(xiàn)在哪年。

1986年-1990年，是人口出生的高峰期；1990年到達(dá)頂峰，2926萬。

我們來推算一下。

通常，22歲本科畢業(yè)后工作5-10年，開始考慮買房。現(xiàn)在有父母的幫助，當(dāng)然有的可能會(huì)提前，也就是1986加上5-10年就是27-32歲。

相對(duì)應(yīng)的是：

2013-2018年為置業(yè)期。........1990年的在2017-2022置業(yè)。

1986-1990的這一批人，2013-2022年都是他們的置業(yè)高峰期。2013年、2014年其實(shí)置業(yè)需求很多。

但是人為的調(diào)控壓抑了需求。所以調(diào)控放松后，加上本來就是需求高峰期。所以才會(huì)有2015-2017年的暴漲。

但從1991年開始人口劇減，只有2245萬人；比1990年的人口減少了681萬。

降低幅度接近四分之一了，簡直是斷崖式下跌！

所以從人口數(shù)據(jù)來看，1990年是人口拐點(diǎn)，我們的置業(yè)高峰期還剩兩年就面臨著拐點(diǎn)。

當(dāng)然這個(gè)只是理論上的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)，除了首次置業(yè)，還有改善型置業(yè)。

特別是房價(jià)高的一二線城市，首次置業(yè)很難一步到位，所以過幾年又要改善。

而房價(jià)低的三四線城市，以前老破舊的樓梯房特別多。

現(xiàn)在生活條件好了，大家也都想住更好的商品房，改善型需求也很旺盛。

但是這種機(jī)會(huì)一定是結(jié)構(gòu)性的！

1990年之后的人口大拐點(diǎn)出現(xiàn)后，現(xiàn)在大家已經(jīng)感覺到人口的稀缺性了。

所以這幾年各個(gè)城市都開始搶人！

南京昨天又放開落戶了，有四個(gè)區(qū)交半年社保就能落戶。

我估計(jì)要不了兩年，很多城市都會(huì)全面放開落戶，0門檻落戶。

接著說人口對(duì)房地產(chǎn)的影響。

因?yàn)楹玫墓ぷ鳈C(jī)會(huì)主要在一二線城市，人往高處走嘛！年輕人都想去大城市看花花世界。

所以以后人口往大城市聚集的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，有人口流入的城市，以后房地產(chǎn)依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在貨幣又處于一個(gè)過剩的階段，去大城市資產(chǎn)想要保值增值，有錢你不買房干嘛呢。

我以前寫過一篇文章，不過因?yàn)橛行﹥?nèi)容敏感后來我刪了。

就是富人活在通脹中，沒錢的人活在通縮中。

這些年貨幣放水，上漲的只是資產(chǎn)價(jià)格，而普通物價(jià)并沒有上漲。

所以感覺到通脹的只有富人，我們普通打工者感覺不到通脹。

為什么印了那么多錢物價(jià)不漲呢？

這話題又扯遠(yuǎn)了，現(xiàn)在貿(mào)易都全球化了；

國內(nèi)人工漲價(jià)了沒關(guān)系，大量工廠轉(zhuǎn)移到東南亞印度。別的國家生產(chǎn)成本低啊！

總的出廠價(jià)還是沒漲，最后全球都處于一個(gè)產(chǎn)能過剩的時(shí)代。

所以只要能通過全球交易的普通商品的物價(jià)根本漲不起來，只有那些沒法流動(dòng)的商品倒是能漲。

另外能漲的就是核心資產(chǎn)。

因?yàn)榇蟛糠值腻X都流進(jìn)了富人的口袋，他們需要買高端核心資產(chǎn)保值增值。

而一線城市，長期人口流入，資金集聚最多；

且是全中國最有錢的購買人群，產(chǎn)業(yè)又是最強(qiáng)，高收入群體最多。

而土地供應(yīng)又有限，房價(jià)具有天然升值的內(nèi)在動(dòng)力。

所以對(duì)貨幣超發(fā)更為敏感。

一線城市的房子，不僅是一種居住品；

還會(huì)成為一種抗通脹，帶有金融屬性的投資品。

二線城市次之。

中國是14億人口的大國，一個(gè)省份就相當(dāng)于一個(gè)發(fā)達(dá)國家的人口；

所以省會(huì)城市和中心城市也是有前途的。

但大部分的三四線城市人口流出，有錢人又不多，供地又充足，所以升值空間也有限。