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購買房子,如何從開發商品牌判斷未來房價的增值潛力

時間:2021-03-18作者:百度房產

本專欄從這一講開始進入第4個部分"市場板塊" 。在影響房價的四大板塊中,市場板塊是最接近價格真相的一部分內容,包含:開發商品牌、市場供應、產品結構、項目質量、地段與配套、人口與消費、價格走勢等方面的內容。這堂課講“開發商品牌”對購房的影響。


什么是品牌

所謂品牌,簡單地說,就是指消費者對一個企業及其系列產品的認知程度。一個企業品牌的樹立需要很長的時間,它是市場目標人群對一個企業及其產品、售后服務、文化價值等一系列綜合價值的評價和認知,是一種信任。

一個好的品牌往往能夠為產品產生增值效應,給品牌擁有者帶來溢價,這是企業的一種無形資產。因此,很多企業總是在自己發展的過程中用各種這樣的方式來包裝、推廣、樹立自己的品牌形象。

有品牌的商品能夠產生很高的附加值,比如說我們看到的一些名牌服飾,化妝品、奢侈品等,品牌越強,商品的溢價能力越高,這中間除了他們的開發成本,生產成本,營銷成本等等之外,很大一部分就是他們的品牌附加值。

房地產品牌

對于房地產的開發商而言,品牌也同樣具有很高的附加值,比如說在宋衛平時代的綠城房產,就因為他始終專注于房地產樓盤的品質,將產品做到一絲不茍、精益求精,被公認為是一個產品至上的完美主義者,因而在圈里"綠城品質"有口皆碑,同樣的地段,只要是綠城的房子可能都會比別人高出10~30%的溢價,而且常常比別的樓盤銷得更好,這就是"品牌價值"帶來的效應。

這些年來,隨著進入房地產市場的企業越來越多,開發越來越成熟,慢慢地這個市場就開始分化,一些開發商逐步形成了自己的特色,因而這些房地產品牌的識別度也越來越高,比如萬科主要以開發住宅為主,萬達主要以開發商業地產為主,華僑城主要以做文旅地產為主等等,另外,在產品的建筑特色、風格、質量、等等多方面,這些開發商也都慢慢形成的自己的風格。

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以品牌判斷房價行情的方法

如何通過開發商品牌來掌握房地產市場行情,這主要可以通過以下幾種方式來判斷。

我們按照兩種分類法,對房地產企業進行歸納:

一、按照地域范圍劃分,可以把房地產企業分成:1、本土企業;2、外來企業。

本土企業,就是指在當地發展起來的、目前依然扎根在本土進行開發的房企。這里面又分兩類型,1、對外擴張的腳步還很小,還沒有形成全國性規模的企業;2、由本土發展起來的全國性大型房企。

外來企業,也有兩種類型:第一種,為外地來的中小房地產企業,主要目標市場在外地,新進入當地進行房地產開發;另一種是全國性大型房企,但是此前沒在這個城市搞過房地產開發。

二、按照房地產企業的規模來分,主要分:1、大型全國性房企;2、中等規模房企;3、創業型房企三種類型。

從名稱上可以看出來,全國性房企的實力最強,中等規模房企的實力次之,創業型房企的實力最差。

把上面的兩種分類方式結合起來,形成幾個組合,就可以對房價行情做出比較合理的分析判斷:

1、 從本土發展起來的大型全國性企業,在本土的品牌價值最高,說白了,本土是這些企業的老根據地,無論如何這些企業不會去破壞當地的企業形象,再加上是本土發展起來的,因而對本土的資源掌控的比較好,所以,這一類企業開發的樓盤,無論地理位置、建筑設計、工程質量等各個方面都會比較過硬,這種樓盤最有潛力,未來保值增值的空間也最大。

2、 屬于本土的中等規模企業,這種企業深耕本地市場,本地是他們的主要目標市場,因而也就盡量做好產品,尤其在本地已經有多個樓盤的成功開發經驗,這種房地產公司在本地也會比較可靠,在當地的品牌價值僅次于全國性房企,因而,在當地目標人群中的認可度會比較高,樓盤的品牌溢價也較高。


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