據新華社電房地產調控力度不斷加碼，“國五條”最嚴調控落地近3個月，然而最新數據顯示廣州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分別以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領先，被視為全國最嚴調控的北京，二手房以2.0%的環比漲幅居全國之首。
  房價原本就高得離譜的一線城市，為何反而成為領漲先鋒？難道是調控遭遇到了市場的“抗藥性”？是措施未扼住漲價咽喉，還是地方政府執行政策未動真格，還是地產商負隅頑抗？記者對此進行了調查。
  多城市個稅調控“懸空”
  美聯物業全國研究中心監測數據顯示，主要一線城市前4月土地市場成交量價齊升，北京、杭州等地平均樓面地價同比漲三成。5月初，廣州拍出一塊新地王，折合樓面地價2.6萬元／平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元／平方米。“面粉貴成這樣，面包怎能不漲？”一位房地產商告訴記者。
  “這種拍賣的辦法，就是地方政府再怎么表態嚴格調控不放松，老百姓都會擔心未來房價預期會失控。”暨南大學管理學院教授胡剛憂心忡忡：如果地方政府、尤其是一線城市再不改革土地出讓的定價方式，調控房地產很難完成既定目標，也讓普通百姓住有所居的中國夢看上去很遙遠。
  從3月底國五條地方細則落地大限至今，已經兩個月時間，除了北京等少數城市以外，絕大多數城市尚未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。記者走訪二手房交易市場時發現，原本意在抑制賣房炒房沖動的個稅，卻幾乎全部轉嫁給了購房者。一些城市稅務和房地產主管部門的說法是“還在研究”，還有一些城市的說法是“要等中央出臺規范的指導意見”，各種說法鋪天蓋地，效果則是“只見樓梯響，不見人下來”。
  位于廣州南沙的樓盤天璽灣，為了應對政府限價，就想出了把原本規劃出售的精裝房合同，分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。記者查閱數據發現，通過這種方式，去年底網簽均價還在1.2萬元左右的樓盤，今年4月底就“離奇”下降到不足1萬元。
  “房價統計數據下降了，開發商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位業內人士表示，在實行限價的北京和廣州，這樣操作的開發商“絕不只是一兩個，就看政府動不動真格管了”。
  熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，開發商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價，也涉嫌虛假價格，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。“如果政府不能嚴格加強市場監管，再嚴格的調控措施也只會變成‘空調’。”
  現階段房價很難出現拐點
  最新的房價統計數據讓購房者揪心，東方財富網一項針對近5000名網友的調查顯示，64.4%的人認為房價還會進一步上漲。
  記者走訪了多家在售樓盤均發現，房價上漲預期仍舊強烈。“看過的一些熱點樓盤好幾個都是日光盤，讓人心慌，現在不出手恐怕更買不起。”在北京大興區一家樓盤看房的小胡說。這家樓盤的售樓員小龐說：“調控增加了買房者的成本和流程的復雜程度，房價該漲還得漲。”
  “調控遏制了房價過快上漲的勢頭，但從3個月到半年左右的短期來看，房價溫和上漲的可能性仍較大。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟對記者說，“如果政府不采取進一步措施，現階段房價很難出現拐點。”
  十年調控，從調整投資性需求降溫樓市，到出手救市，再到調控重重加碼，祭出了一輪輪限購、限貸、限價、提高稅收的調控大旗。陳晟說，在這個長期調控過程中，京滬等一線城市部分地區房價翻一倍的區域比比皆是，房價合理回歸的預期并未穩定。
  北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌認為，調控政策在抑制樓市投機的同時，部分剛需及改善型需求者的購房門檻同時高企甚至被限購。目前的調控還處在應當狠抓落實的關鍵時期，調控措施既要控制房價過快增長，又要保障剛需人群不被調控“誤傷”。
  暨南大學管理學院教授胡剛認為，十年調控，政府出臺了很多方案，用了很多手法，可以說，簡單的、見效快的方式基本用過了，調控也開始遭遇越來越強的“抗藥性”。必須解決體制性的土地財政依賴、房地產稅收體制改革、房地產登記聯網制度建設等“深層次”問題，“短期行政調控為長期制度建設贏得時間，才有意義。”
  尹斌說，房地產也是投資市場，房子也具投資屬性，因此，房價不單純跟調控和供需有關，還和投資熱點及宏觀經濟形勢相關聯，比如流動性過剩帶來的影響，老百姓又缺乏有效的投資渠道，房地產市場就很容易成為投資投機的“蓄水池”。
  業內聲音
  決策層重估樓市調控
  若一段時間無起色下半年或調整政策
  近日召開的房地產行業內部會議透出信息，針對現行的房地產調控政策效果，有關方面正在研究和觀察。一段時間后，若調控效果無明顯起色，不排除調整政策的可能。
  記者獲悉，針對當前市場變化，決策層正在研究評估，擬經過一段時間觀察后，決定是否對政策進行調整。
  事實上，盡管政策條款嚴厲，但不少地方變相漲價等行為層出不窮，一定程度上削弱了政策效果。業內人士認為，近期決策層對房地產調控表態甚少，意在淡化調控并觀察效果。若未來房價繼續上漲，市場指標始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對政策的個別條款進行調整。
  在推進城鎮化將繼續釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調控手段恐不利于房地產市場穩定，進而影響城鎮化進程和經濟走勢。多家機構認為，“去行政化”將成為未來調控方向。
  房產稅可能是上述“長期調控”手段之一。記者獲悉，多地房產稅試點方案已經上報，在上海、重慶試點兩年多之后，不排除該稅種年內擴大試點。
  房產稅試點短期內或小范圍擴圍，且可能主要針對增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來將成為常態。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內仍將存在。
  多數分析認為，未來一段時間，房地產市場可能保持溫和復蘇走勢，但從成交量、景氣指數等指標來看，市場仍會處于階段低位。
  據《中國證券報》
  相關新聞
  北京萬科等近40樓盤
  因定價高被卡預售證
  據《證券時報》報道北京新房“限價令”實施月余，項目申報預售證卡殼現象愈演愈烈。無論是從樓盤推廣情況看，還是權威人士分析，都顯示北京市住建委目前押了近40個項目的預售證，住建委和開發商正就一些項目協商研究如何調整價格。
  大興區有7、8個項目等待開盤，這里因臨近未來的北京第二機場而備受購房人關注，萬科、保利、龍湖、金融街等知名房企均在此聚集，而有意向在這里買房的已經排號登記了幾千人。不過，這些人何時能買上自己心儀的房子是個未知數，因為這些項目都沒拿到預售證。
  “現在沒房賣，還沒拿到預售證，價格待定，可以過來先排號。”預計6月開盤的云立方項目銷售人員告訴記者，沒拿到預售證的不只他們一個項目，北京很多項目都是這樣。“開不了盤，我們也著急，每天在這兒白接電話，實際上客戶已經積蓄夠了。”他說。
  京版國五條細則出臺后，由于實施嚴格限價，勒令新開盤項目定價不得超過區域均價、已開盤項目定價不得超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不得超過上月銷售平均價格，因此，很多項目因價格原因而拿不到預售證。
  業內專家認為，預售證被卡的原因基本上是項目定價過高，開發商又不愿意降價，如果價格與上一期持平，北京住建委不會不批的。
  面對預售證被卡，開發商的應對策略有所不同。有的開發商為了避免客戶流失，開始接受住建委的價格指導；有的不愿降價，就變相采用拆分裝修款的銷售方式；有的將毛坯房改成了精裝修，并且壓低裝修成本；有的不但將毛坯房改成精裝修，還打出了綠色環保牌，以恒溫、恒濕、恒氧為由提高報價。
  除了上述幾類急于銷售的開發商會主動想辦法拿預售證外，還有部分開發商選擇了被動等待，甚至根本就不去申請預售證。
  “我們旁邊一項目去申請預售證了，根本沒批下來，那我們再去也同樣批不下來，所以索性就不去報了。”大興某上市房企北京公司有關負責人告訴記者，如果仍按照上一期的價格去申報，項目是賠錢的，這對上市公司來說比較尷尬，沒法向股東交代。
  上述負責人說，分期開發的項目普遍采取的銷售策略是，前期以一個相對較低的市場價格出售，然后穩步小幅上漲，實現盈虧平衡。

來自：百度樂居