在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，數(shù)據(jù)失真正成為不容忽視的事實(shí)。
  記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市嚴(yán)格管制的背景下，開發(fā)商主動或被迫推遲開盤，房子變得奇貨可居。這不僅使得“買房猶如買白菜”的瘋狂購房現(xiàn)象持續(xù)，也讓開發(fā)商有了曲線漲價的底氣。
  而按照北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月份，北京樓市的成交量、成交價格均呈現(xiàn)明顯下滑。
  “持續(xù)半年以上的供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，也是新政實(shí)施至今價格不跌的根本原因，倘若這種供不應(yīng)求形勢若不能得到改善，下半年北京房價可能補(bǔ)漲。”偉業(yè)我愛我家(博客，微博)集團(tuán)副總裁胡景暉說。
  奇貨可居的新房
  5月15日，記者以購房人身份來到通州九棵樹某中端樓盤售樓處，雖已是下午5點(diǎn)多，但售樓處依然一片熱鬧景象。幾個客戶圍著一個銷售人員認(rèn)真地聽其講解沙盤，接待大廳內(nèi)也坐滿了人。
  “目前已是第三次開盤，均價24000元~27000元/平方米。之前二期開盤一兩天就賣完了，這期在4月27日開盤后也沒剩多少了?！痹摌潜P銷售人員向記者介紹。
  這與看似低迷的成交下滑數(shù)據(jù)差距頗大。
  數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建住宅簽約套數(shù)為8280套，環(huán)比下調(diào)幅度為57.3%。5月份以來，樓市持續(xù)了4月份成交量下滑的趨勢，5月份上旬新房(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為1404套，環(huán)比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。
  在業(yè)內(nèi)人士看來，價格管理明顯抑制了開發(fā)商推盤速度，導(dǎo)致供應(yīng)量下降。供應(yīng)量的減少也傳導(dǎo)至成交量致其下滑。
  亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，2013年北京樓市僅新增供應(yīng)22378套商品住宅，而成交量則達(dá)到了48910套。在這一背景下，目前北京商品住 宅存量僅61000余套，相比去年同期下滑了39%，而在這6萬余套的市場存量中還包括一部分品質(zhì)較差的“歷史存量”，以及部分去化速度較慢的高端產(chǎn)品存 量，除去這些 “非活躍存量”之后，所剩的可快速轉(zhuǎn)化為成交的“活躍存量”數(shù)量更加稀少。
  稀少的供應(yīng)使得大多項(xiàng)目入市就受到購房者追捧，部分項(xiàng)目甚至開盤即售罄。
  記者從北京市住建委網(wǎng)站看到，5月份剛剛拿到預(yù)售許可的項(xiàng)目，開盤后去化率大多超過50%，這些熱銷樓盤也以“剛需盤”居多。
  偉業(yè)顧問事業(yè)集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2013年前4月北京項(xiàng)目銷售TOP20中，成交均價在2.5萬元以下的項(xiàng)目為9個，接近銷售排行榜的半數(shù)。
  以通州區(qū)華業(yè)東方玫瑰為例，北京市住建委網(wǎng)上顯示該樓盤最近一期入市是4月17日拿到預(yù)售許可證，預(yù)售范圍是B區(qū)。但在該項(xiàng)目售樓處，其銷控表顯示目前 B區(qū)的兩棟樓均已基本銷售完畢。該樓盤銷售人員告訴記者，目前正在等待D區(qū)的預(yù)售許可證，拿到預(yù)售證就會開盤，預(yù)計(jì)5月下旬。
  無獨(dú)有偶，截至5月22日，位于房山的藍(lán)城家園5月18日取得預(yù)售許可證并于當(dāng)天開盤，179套房源僅剩9套；同一天開盤的豐臺區(qū)長辛店長興家園，144套房源也只剩不足30套的可售房源。
  “目前，樓市供需矛盾的尖銳造成了購房需求的累積，只要有符合剛需客群要求的新項(xiàng)目入市，就受到購房者追捧。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，未來“日光盤”現(xiàn)象將會增加，因“項(xiàng)目熱銷、一房難求”形成的房價上漲預(yù)期也可能將進(jìn)一步促進(jìn)購房需求的上升。
  值得注意的是，熱銷的遠(yuǎn)不止于“剛需盤”，盡管許多高端住宅尚未獲得預(yù)售，但大多已被預(yù)訂一空。
  “比如來廣營區(qū)域的金茂悅項(xiàng)目就賣得特別好，基本上是一開盤就賣得差不多了，非常搶手，找關(guān)系也不容易買到房子?！庇惺嗄瓴俦P高端樓盤經(jīng)驗(yàn)的偉業(yè)顧問 集團(tuán)北京公司高端項(xiàng)目營銷部部長佟易表示，北京市場上4萬元/平方米以及更高的樓盤，目前其實(shí)都賣得很好。例如“五一”期間北京某均價不低于35000元 /平方米的項(xiàng)目開盤，僅有186套房源卻吸引了1410名購房者參與角逐。
  除了金茂悅，近期開盤的望京金茂府雖然均價超50000元/平方米，去化率也超50%。
  “北京的限價措施對部分項(xiàng)目的推盤、定價策略會有一定影響，但對項(xiàng)目的整體銷售計(jì)劃影響不會太大，因?yàn)楦叨藰潜P預(yù)售證一般是分批才能拿到，這期間，由于 高端項(xiàng)目的稀缺性，房源早已被核心客戶預(yù)訂，因此并不擔(dān)心后期銷售?！蔽挥诖笈d黃村的高端樓盤華潤公元九里相關(guān)人士表示。
  華潤公元九里計(jì)劃于5月份開盤，預(yù)計(jì)有40多套房源，每套單價在700萬元以上。
  “這些房源早已被內(nèi)部認(rèn)購，現(xiàn)在著急的是預(yù)售證遲遲批不下來。”該項(xiàng)目相關(guān)人士說。
  以精裝修曲線漲價
  有了購房者的追捧，一些定位于“剛需”和改善型需求的樓盤似乎也有了漲價的底氣。
  “我們未來兩個月的售價可能就會超過30000元/平方米。因?yàn)楝F(xiàn)在北京市庫存也就五六萬套了，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上消化量?！痹谕ㄖ菽扯ㄎ恢卸说捻?xiàng)目，其銷售人員頗為自信地說。
  目前，該項(xiàng)目售價在27000元/平方米，而在3月份，該項(xiàng)目上一期產(chǎn)品的價格約為25000元/平方米。
  而根據(jù)記者的調(diào)查，該項(xiàng)目并非個案，在北京限價后，新批項(xiàng)目的價格多在上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，3月北京全市成交量前百的普通住宅項(xiàng)目，在4月繼續(xù)有成交的有76個，價格上漲的占比為64.5%，但超過7成漲幅在5%以內(nèi)。
  “限價政策盡管能夠在市場上游控制房價，但在開發(fā)商與政策的博弈過程中，供需矛盾或更加突出，實(shí)際成交價格也難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的下調(diào)。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為。
  另外一個因素也不容忽視，在限價令下，一些開發(fā)商將原來的毛坯改為精裝修，增加項(xiàng)目的附加值，從而達(dá)到變相漲價的目的。
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京4月之后入市項(xiàng)目中，精裝項(xiàng)目有所增多。
  而亞豪機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)，擬于6月份入市的北京樓盤，精裝修和現(xiàn)房產(chǎn)品的比重也會明顯增加，在31個6月計(jì)劃入市項(xiàng)目當(dāng)中有14個項(xiàng)目為精裝修或現(xiàn)房產(chǎn)品。在 純新盤的普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修或現(xiàn)房的比重更是高達(dá)63%，其中像富力尚悅居、京投萬科·西華府、京杭府等為精裝修產(chǎn)品，而公園6號、觀湖華城等為現(xiàn) 房或準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。
  以通州合生濱江帝景項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目一期于2012年9月開盤，價格19800元/平方米左右，即將開放二期，預(yù)計(jì)價格23000元/平方米，目前正在等待預(yù)售許可。
  “我們的精裝修標(biāo)準(zhǔn)從原來的3000元/平方米升級為4000元/平方米。”談及漲價原因，該樓盤銷售人員這樣告訴記者。
  此外，一些開發(fā)商以裝修另算的方式，與購房者額外簽訂裝修合同，以達(dá)到曲線漲價的目的。
  “精裝修與現(xiàn)房產(chǎn)品的明顯增多，很大程度上是開發(fā)企業(yè)為抵御市場調(diào)控所采取的應(yīng)對策略。其中現(xiàn)房產(chǎn)品主要是由于項(xiàng)目為躲避上輪調(diào)控帶來的市場低迷，延遲 到現(xiàn)在已成現(xiàn)房；而精裝修則更多的是為了化解限價政策，老項(xiàng)目后期通過精裝修實(shí)現(xiàn)價格的上調(diào)，而純新盤則通過前期精裝修為后期項(xiàng)目調(diào)價留出空間?！比螁Ⅵ?表示。

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