企業郵箱
22
2018年01月“房住不炒”讓房價漸回理性
市新房環比價格首現最近3年來全面停漲；10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平；12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。2018年房地產市場平穩開局，國家統計局最新公布的“2018年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由漲轉降，環比也由持平轉為下降；二三線城市房價同環比漲幅則持續回落。房價變化是調控效果的直接表現，但房價控制并非本輪調控的終極目標。住建部部長王蒙徽明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。過去一年，房地產長效機制建設“多點開花”，住房制度改革取得實質性進展。住房租賃市場加速布局——廣州、南京等12個城市正在進行首批住房租賃試點；北京、上海等13個城市試點集體建設用地建租賃住房；2018年住建部將大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法等。“政府壟斷住房用地”格局將改變——國土部明確，將研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房改革試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度。房地產長期平穩健康發展的根基正在夯實，房價非理性上漲根源正在被拔除，投機炒房勢力失去卷土重來的土壤。住建部強調2018年房地產市場“從緊”調控。王蒙徽說，“堅持調控目標不動搖、力度不放松”，要保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施。同時，樓市調控將提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。強調“分類調控”“差別化調控”，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。對于地方調控，住建部相關負責人表示，地方調控前提是必須符合中央調控政策，不能違背大的政策，否則就要進行干預。同時，地方應在“差別化調控”中對政策進行更加清晰的解讀，避免市場對政策誤讀而對預期產生不利影響。為防范資金變相進入樓市，對市場風險進行有效監管和化解，央行提出2018年要加強房地產金融宏觀審慎管理，銀監會強調要嚴控個人貸款違規流入樓市。中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼說，進一步完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系，采取疏堵并舉的策略，可以降低杠桿，防控金融風險，促進市場健康發展。
15
2018年01月嚴厲調控下 為何商品房銷售創新高？
年”。據克而瑞數據，三家龍頭房企銷售額超過5000億元，3家企業超過3000億，千億房企數量達17家。TOP10房企集中度達24.1%，TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度達55.5%，增幅達10.7個百分點。也是歷史新高。不必贅述，2017年房地產調控的力度和廣度也超越以往，限購限貸限售限價在一二線城市普遍實行，甚至少數三線城市也已加入。統計數據稱，截至2017年12月底，全國有90個地級以上城市和35個縣市出臺了調控政策。各城市設置了諸多價格上限的土地市場，依然保持相當高的熱度。全國主要城市土地成交總額再創紀錄。數據顯示，300城市2017年土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。據中原地產研究中心統計，北京土地市場2017年總體成交額達2795.6億元，為歷史新高。那么，問題來了，為何在空前嚴厲的調控背景下，無論是全國商品房銷售面積、銷售額，還是TOP 100房企銷售總額，以及主要城市土地成交額，均創下新的歷史紀錄？其實，城市之間，成交差異明顯。一線城市商品房成交面積大幅下降，少則同比減少30%，多則腰斬。主要是因為這幾個城市調控最為嚴厲。過去占據較大比例的商辦項目，去年3月新的調控政策出臺后，幾近零成交。由于不少熱點城市都承諾2017年房價不超過2016年10月水平，高價項目預售證的管控就成為必備手段，客觀上減少了供應。據說，個別城市符合上市條件而未能如期取得預售證的可售房源貨值達6000億元。這必然會直接影響成交量。我個人認為，2017年新增成交量主要來自二線非熱點城市和三四線城市。這些城市，有些也出臺了調控措施，但與一二線熱點城市相比，沒那么嚴厲。從城市數量看，全國600多個城市，根據前述機構統計，實行調控的城市110個左右，也就是說，大多數城市并沒有調控。這么說，并不是呼吁這些城市也調控，根據因城施策的原則，具體調控的主動權掌握在當地城市手里。順便說一句，為了增加調控的精準度，已實施調控的城市還可以進行微調。比如前幾天蘭州市取消偏遠城區的限購，但增加了限售的手段，即是此做法。輿論據此斷定蘭州放松調控的說法，完全是誤解。我相信2018年各地還遠未到放松調控的時候。咱們國家幅員廣闊，就住房消費而言，有著巨大的市場縱深，一二線熱點城市下滑的成交量，這個空間被二線非熱點城市和三四城市增長的成交量補位還綽綽有余。簡單加減運算，其中的余額就是歷史新高的增加部分。一般市場規律，其他因子基本穩定的情況下，量的增長，會導致價的上漲。何況，還有新的因素推動上述非熱點城市的價格上行。如你所知，三四線城市在2017年仍以去庫存為政策主基調。有些庫存較大的城市，沿用了2016年以來的鼓勵基本住房消費政策，比如補貼。我們老家的小城市買房就有補貼。前不久一位老鄉還興致勃勃地告訴我，2016年初買的房子現在的漲幅已逾30%。這位老鄉常住上海。也就是說，相對于我們老家，屬于外來需求。而強勁的外來需求，不僅是拉動三四線城市商品房成交增長的重要力量，也是推動這些城市住房價格上行的重要力量。凡是對三四線城市房地產市場略有了解的朋友都知道，當地需求是有限的，既不足以短時間內去化庫存，也不足以帶動價格大漲。如果說本地需求以剛性需求和改善性需求為主，那么，外來需求則是以投資需求為主。而外來需求主要是從限購嚴格的一二線熱點城市溢出而來的。雖然外來需求有助于三四線城市去庫存，但客觀上也將其價格抬升到一個更高的檔位。我個人認為，經過2016年下半年以及2017年的消化，三四線城市的去庫存目標已接近完成。下一階段，是否要實施調控，固然應由當地政府至于市場層面，雖然頗有一些房企過去兩年在三四線城市收獲頗豐，但我鄭重提醒，那些準備在經濟活力不夠強勁的城市加大開發投資的企業務必要慎重，畢竟這些城市的市場容量遠遠小于一二線城市。倘若造成新的較大庫存，對當地市場的傷害又要好幾年才能修復。
02
2018年01月2017商品房銷售創新高 144家房企躋身百億行列
元、500億元至1000億元、300億元至500億元、100億元至300億元，對應的企業數量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億元以上、500億元至1000億元企業數量穩步增長，而300億元至500億元、100億元至300億元陣營數量則略有減少。某指數研究院相關研究人士分析，目前房地產行業已進入資源主導階段，規模型房企具有較強的資源集聚效應，優勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇。5000億元以上企業為碧桂園、恒 大、萬科3家，增長率均值為53%，憑借提前以較低成本布局全國區域增長極及剛需、改善型為主的產品，牢牢把握市場需求變化和結構性機遇，實現銷售業績的快速突破；1000億元至5000億元企業共13家，增長率均值為53%，主要憑借布局、產品、品牌等優勢，在市場波動中以更靈活的調整能力，實現業績跨越；500億元至1000億元企業增長率均值為84%，在踏準市場機遇的前提下，以更高的周轉率、杠桿率、執行力加速趕超；300億元至500億元企業、100億元至300億元企業則主要把握深耕區域或城市的市場機遇，圍繞區域城市熱度輪動趁勢擴大銷售，銷售額平均增速分別為59%和21%。
31
2017年12月農村承包地確權登記頒證工作明年“收官”
平穩有序開展。各地堅持黨委政府高位推進、依法依策規范推進、依靠農民群眾穩妥推進，絕大多數省份都已進入收尾階段。目前，試點范圍擴大到2724個縣、3.3萬個鄉鎮、54萬個行政村，確權面積約占二輪家庭承包耕地賬面面積的84%。有12個省份已基本完成確權工作。在試點工作過程中，各地創造了很多經驗，河南、甘肅等地把確權工作納入縣（市）目標管理責任制，實行年終考核一票否決，統一工作程序、技術標準和檢查驗收，規范矛盾糾紛化解程序。各地試點取得了預期成效，摸清了承包地底數，促進了土地經營權有序流轉，得到了群眾的普遍認可。“2018年是收官之年，除少數民族邊疆地區外，其他省份均應基本完成確權工作。”韓長賦表示，不僅要按期完成確權登記頒證任務，還要推進確權成果應用。本次試點成果來之不易，為推進承包地三權分置、落實承包期再延長30年政策奠定了基礎。近年來，各地積極運用確權成果，在推動適度規模經營、發放涉農補貼、解決貸款難等方面取得初步成效。下一步，要繼續用好用活確權成果，為土地經營權抵押貸款、承包地有償退出、互換并地等提供支撐。農村集體產權制度改革，是涉及農村基本經營制度和我國基本經濟制度的一件大事。農業部會同有關部門在前期29個縣開展集體資產股份權能改革試點基礎上，2017年新增100個試點縣，各地扎實有序推進試點任務，改革取得良好開局。各地在改革中，堅持農村基層黨組織的領導核心地位不動搖，積極探索村集體經濟組織和村民自治組織協調配合、相互促進的有效機制。韓長賦說，2018年將繼續擴大農村集體產權制度改革試點。試點總數擴大到300個，選擇有代表性、工作基礎好、干部素質高的50個地市開展整市試點。各試點地區要在成員身份確認、資產折股量化、股權設置管理、收益合理分配等方面積極探索，城中村、城郊村和經濟發達村還要開展集體資產股份有償退出、抵押擔保、繼承等試點。農業部將推動制定農村集體經濟組織方面的法律，并出臺集體經濟組織登記規范性文件。推進農墾改革是黨中央、國務院作出的重大決策部署。2015年，中央出臺農墾改革發展文件，在農墾改革史上具有里程碑意義。為落實中央決策部署，此后，農業部會同有關部門制定了系列配套文件，落實補助資金和支持政策，開展督察督導。目前，31個省區市全部出臺了省級實施意見，屬地化管理墾區已組建區域性集團30余家、農業產業公司100余家，全國400多家國有農場實施了公司化改造，680多家農場辦社會職能納入地方統一管理，土地確權發證率達38.7%。韓長賦說，要以墾區集團化、農場企業化為改革主線。在實踐中要堅持集團化改革的方向不動搖。目前，大多數墾區都在積極推進改革，但是政企不分的問題還比較嚴重。各墾區都要加快集團化改革，以企業化為基礎，真正做到政企分開。要明確集團化方向，真正做實“集團”，加快推動國有農場公司化改造，通過整合重組，建設農業產業公司，構建以資本為紐帶的母子公司管理體制。屬地化管理墾區要積極組建區域性農業企業集團和專業化農業產業公司。全力推進辦社會職能改革是農墾改革最大的難點。目前，仍有900多個農場未完成辦社會職能屬地化改革，任務較重。農業部要求，各地農墾管理部門要轉變觀念、統一思想，全身心投入改革，不要還想辦社會、辦學校、辦醫院“無所不包”。明年，各墾區都要基本完成辦社會職能改革，能移交的都要堅決移交，以移交為前提，不移交為例外，少數暫時不能移交的也要真正實行管辦分離，同時制定方案、明確方向，提出移交的時間表。
04
2017年12月商品房和安置房的五大區別
房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，這包括了新建商品房、二手房(存量房)等。第二大區別:質量問題一般來說，商品房的修建質量較與安置房來說都比較高。安置房的建設經費因被限制，建筑商為賺取利潤，通常都會馬虎了事。第三大區別:完全產權這又是安置房和安居房的區別之一，多數安置房是沒有完全產權的，更多的土地性質是劃撥土地，即未繳納土地出讓金。商品房恰好相反，是有完全產權的。商品房的土地性質是出讓，已經繳納了土地出讓金。如果安置房今后要二次交易，很有可能需要重新繳納土地出讓金。第四大區別:交易時間的限制多數安置房存在交易時間上的限制，而商品房并沒有。安置房規定在幾年時間里是不可上市轉售的，商品房不似，只要購買的是已辦理過登記的現房，就可以上市交易的。商品期房除外，法律規定不可轉售。第五大區別:產權登記安置房與購買正常的商品房在土地取得上有所不同，拆遷安置房屋的土地是劃撥出來的，而商品房開發商是以出讓的方式來取得土地。安置房若是已有產權登記，且取得了房屋所有權證，是可以上市交易。這兩種房之間的區別都很明顯，希望能夠幫助購房者正確判斷兩種類型的房屋。
17
2017年10月江蘇物價：江蘇熱點城市房價預期平穩
017年第四季度居民消費價格預期調查報告在會間發布。調查報告顯示，受調控政策持續性和嚴厲性的影響，今年以來，江蘇省商品房市場價格總體上得到有效控制，商品房價格預期穩中緩漲。南京、蘇州等熱點城市商品房價格保持平穩運行態勢。大部分城市有價格上漲預期，但是均以“緩和上漲”預期為主，投機需求減弱。共有330名專家、相關專業人士參與本季度價格預期調查。對南京、蘇州、無錫3個熱點城市，絕大多數人認為“第四季度南京、無錫商品房價格穩中緩漲”；45.45%的人認為“第四季度蘇州商品房價格緩和上漲”，54.55%的人則認為“房價基本持平”。常州、鹽城商品房價格上漲預期迅速下降，看平預期大幅上升。孔祥平在答記者問時表示，這一輪樓市調控帶來了當下房地產市場的相對穩定，這種穩定狀態是廣大城鄉居民所愿意看到的，體現出調控的成果。調控初步取得的成果還需鞏固。今年第二、三季度，江蘇部分三、四線城市房價上漲預期較強，但從9月開始，專家、專業人士對三、四線城市的房價預期從“明顯上漲”轉向“緩和上漲”。從市場實際運行情況來看，這些城市中不論是新房還是二手房，交易價格保持相對穩定。至于江蘇三、四線城市會否采取限售措施，孔祥平認為，從目前來看，三、四線城市房地產市場已迅速平穩，交易量回落，是否出臺限限售措施，取決于各地綜合情況。在市場趨穩的情況下，采取措施的必要性將大大降低。
17
2017年10月首部國家級住房租賃條例或加速出臺
關注。湖北省住房和城鄉建設廳官網透露，9月下旬，專題調研組到湖北省展開調研，與湖北省發改委、財政廳、住建廳、國土廳、教育廳等17家省直部門、企業、房主、租客進行座談，聽取了企業情況介紹，詳細了解了租金水平、占收入比重、租期約定、押金標準等具體租賃情況，詢問了租客對居住生活體驗、企業服務質量的滿意度。《經濟參考報》記者獲悉，《住房租賃管理條例》將對租賃行為各方權責進行認定，對政府公共租賃平臺建設與監管、住房租賃企業的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規范，同時從稅收、融資等方面對租賃企業予以支持。此前，住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長楊佳燕接受媒體采訪時表示，將加快推進住房租賃的立法，配合相關部門，積極推動住房租賃管理條例盡快出臺，為住房租賃市場的發展營造良好的法治環境。今年7月底，住建人士透露，通過立法，將明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。同時，還要健全住房租賃監管的體制機制，明確相關各方的職責，加大對違法違規行為的處罰力度。“住房租賃單獨出臺條例說明管理層已將租賃納入我國住房體系重要部分，確立租賃與購買的平等地位，真正實現租售并舉。”據有關人士介紹，今年5月時，我國曾就第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規——《住房租賃和銷售管理條例》征求意見，而下階段《住房租賃管理條例》和《住房銷售管理條例》或將分別出臺。2016年年底，中央首提要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度，讓房地產政策悄然發生變化。今年7月，住建部等九部委下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，再度明確購租并舉，租售同權。隨后，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，正式開啟租房時代。方正證券分析師任澤平表示，截至目前，我國已有二十余個省份（直轄市）出臺“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。除政策鋪墊外，住房租賃的具體落地也在鋪開。10月13日，武漢首次召開住房租賃企業與銀行對接會，助推武漢住房租賃國家試點工作。會議透露，為給住房租賃市場各方提供統一標準和質量的服務，全市將建立融合政府監管、金融服務、企業供房和個人選房功能于一體的城市級租房平臺。此外，中國銀聯也宣布與沈陽市房產局簽署住房租賃服務平臺合作協議，共同推動住房租賃市場建設，提升老百姓租房、用房綜合服務體驗。與此同時，中國銀聯還正在積極加快與其他住房租賃試點城市的合作進展，今年年內有望在12個試點城市全部實現服務開通。一線城市更是直接從土地入手，推動住房租賃執行。10月11日，廣州首宗全自持土地進行出讓，地塊要求整體確權不得出售，將用于建設租賃住房且出租對象需要政府同意。值得關注的是，地塊要求競買申請人應當符合房地產市場外資準入和外匯管理的規定；在廣州市范圍內競買商品住宅用地從事房地產開發必須使用自有資金。北京方面，增加19宗住宅70年產權出租房用地的供應，將提供近2萬套房源。上海方面，推出多宗低價“只租不售”地塊，要求受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。深圳方面，不僅要求企業建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬套城中村房統一租賃。
13
2017年10月北京市推進政策性住房、商品房及配套設施建設
統計，今年1至8月份，北京市政策性住房、商品房及配套設施完成投資占全年投資任務的55.5%，與去年同比下降5%。從數據反映出政策性住房、商品房及配套設施的建設需進一步加快進度。針對已拿地未開工項目，特別是2014至2016年期間新拿地未開工項目，各單位要及時了解項目推進需求，進一步暢通審批渠道，提高服務效率，盡可能縮短行政事項辦理時限，為推動項目盡快開工創造條件。針對處于在施階段的項目，特別是2016年以后新開工的項目，要加大推進服務力度，努力加快項目建設進度。針對列入《北京市2017年房地產投資計劃》的各項目，各單位要督促開發企業，依照投資計劃全面推進、全面落實。針對“1300萬平方米拿地未開工和950萬平方米開工未入市”專項任務清單項目，各單位要集中精力，持續發力，繼續做好推進工作。
20
2017年09月全國首套房貸利率迎來“九連漲”
86%；還有36家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理房貸業務。在533家銀行中，有485家不再提供優惠利率（不含停貸36家），占比高達91.0%。記者發現，19家主要銀行中多數銀行首套利率均為基準上浮，最低為基準1.02倍，最高為基準1.1倍。其中，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行國有四大行平均利率在基準上浮5%至7%之間，較上月上漲1個百分點，銀行總體平均值保持在基準上浮6%水平。二套房貸方面，9月二套房貸平均利率5.60%，去年同期為5.39%。533家銀行中，除36家停貸的銀行外，有278家銀行執行基準利率上浮10%，較上月減少62家；執行基準利率上浮15%的有44家；上浮20%的有149家，較上月增加33家；16家銀行執行基準利率上浮30%，較上月新增5家。“隨著流動性收縮、銀行負債成本上升，資產收益下行，導致銀行的收入及利潤承壓，再加上信貸額度限制，逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率就成為銀行的必然選擇。”融360分析師李萬賦說。此外，融360監測數據顯示，超九成銀行表示，目前均面臨額度不充裕的問題，放款時間由以往的15至60天延長到60至180天不等。在放款時間方面，以北京為例，23家開展房貸業務的銀行中，興業、渣打、農行、建行、中信等執行30日放款，中行、匯豐銀行、華夏銀行、渤海銀行等則延至60日。
14
2017年09月低房價、低地價助推住房回歸居住屬性
地塊均位于內環與中環之間，甚至鄰近內環線，都屬于上海中心城區的優質地段。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這是上海繼7月4日首次公開出讓2幅租賃住房用地后，再次推出4幅核心租賃地塊，將明顯緩解區域租賃房源供應。這也是從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性的體現。自7月初首推2幅租賃地塊后，上海已公示租賃住房用地接近20幅，且主要集中在位置相對較好的區域。近日，上海市楊浦區規劃和土地管理局公示了《楊浦區新江灣城街道N091104單元(新江灣社區)控制性詳細規劃A3街坊實施深化(全持有租賃房)公眾參與規劃草案》，擬開展新江灣社區N091104單元A3街坊規劃調整工作，計劃將A3-05地塊調整為租賃住宅用地。8月中旬，靜安區將市北高新板塊的2幅商業用地調整為租賃住房用地；黃浦區將南浦社區的1幅商辦地塊調整為租賃住宅用地；浦東新區將位于上鋼社區、南碼頭社區、張江南社區和三林社區的5幅地塊規劃調整為租賃住房用地。北京方面，13日，天恒與建工聯合體以20.65億元摘石景山自住房地塊，溢價率29%，建筑面積71267平方米。張大偉說，石景山地塊全部為自住房，這也是北京明確自住房全面轉為共有產權房后的首次土地出讓。從土地成交情況看，2017年北京住宅土地已經全部限價，中小戶型將成為未來供應主力。數據顯示，截至8月底，北京保障房新開工4.9萬套，完成全年5萬套任務的99%；竣工7.1萬套，完成全年6萬套任務的118%。今后5年，將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。限地價、限房價，加速住宅真正回歸居住屬性已成趨勢。日前，長沙市正式推出萬套定向限價商品住房，預計年內有望上市2702套住房。其中，部分住房的銷售價格僅為4950元/平方米。根據政策，長沙市定向限價商品住房套型建筑以90平方米以下戶型為主，單套建筑面積不高于120平方米（含），銷售價格由政府相關部門確定，低于同地段商品房。這種限價房供應對象為中等偏下收入家庭，不動產權屬證書上將特別注明“限價商品房”字樣，登記后5年內不得轉讓。武漢市2017年度全市國有建設用地供應計劃顯示，2017年住宅用地供應規模為18800畝，其中保障性安居工程和其他還建項目供地規模預測為1890畝。杭州未來5年公共租賃住房保有總量不少于8萬套。CRIC研究中心研究報告指出，長沙升級樓市調控措施，推出定向限價商品住房，一方面能夠解決“夾心層”市民的住房需求，保障樓市剛需；另一方面，對周邊商品住房價格的過快增長將起到一定抑制作用，從城市長遠發展來看，定向限價商品住房能夠降低房價、降低生產經營和生活成本，配合長沙人才新政，吸引人口聚集，滿足人力資源的需求。張大偉表示，從近期來看，一二線城市在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，平穩市場供需結構，且多為5年計劃，因此，樓市未來5年將迎來大量限價多層次的住房，以滿足不同層次人員需求，而增加供應后，市場價格將有望有所降低。
