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2020年10月國慶中秋長假收尾：樓市局部升溫
季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優解，房企們不得不使出渾身解數來決戰國慶“黃金周”。事實上，有購房需求的人的確會利用長假出門看房，何況今年的國慶中秋假期長達8天之久。然而當下樓市大環境并不火熱，即便房企紛紛推出各種“降價促銷”活動，但真正下手的購房者其實并不如想象中的那么多。“馬不停蹄”的看房客林含是北京一家互聯網公司的中層骨干，在結束短暫的探親行返回北京后，假期的后半段他們夫妻倆就開始了“看房之旅”。林含夫妻目前在北京已有一套兩居室的房產，但考慮到未來的需求，從今年9月份開始，夫妻倆便開始“做功課”準備入手一套較大點的戶型。“我們覺得現在的時間點也比較合適，從我們的需求來看，是一個不錯的時機。”即便是“剛需”客戶，但林含夫婦也并不急于入手，他們選擇“慢慢看”。“北京的政策真的很嚴，我覺得還是會把這個樓市給穩定住，不會像以前的那樣大漲，也不會大跌，想要投資賺錢的機會就越來越少。我身邊的朋友，也都沒有很焦慮，有需求才會買。”林含告訴《每日經濟新聞》記者，這幾天他們看房的時候，樓盤現場“人看起來并不會很多。”北京樓市也的確如林含夫婦所看到的，表現平穩。貝殼研究院數據顯示，2020年第三季度北京成交均價連續五個季度同比持續陰跌，三季度成交均價同比下降1.9%，較二季度跌幅收窄0.3個百分點。市場不溫不火，此時的確是“買方市場”。如林含夫妻這般，利用長假看房的潛在客戶并不在少數，在社交媒體上也能夠見到很多，但瘋狂的“一房難求”場景，就連中介都不見發了。“剛好回家，和爸媽一起看到合適就買了。但售樓處的人看著并不多的。”一位購房者如此說道。這樣的情形是國慶中秋長假期間購房者最集中的畫像，他們或許是結婚購房，或許是改善居住環境，總而言之，純投資的需求的確逐漸銷聲匿跡了。即便在深圳的購房群中，國慶長假期間討論的主要話題也不再是去哪里“打新”，而是“這個價格好像有點虛高了”“這個價格跌了”之類的論調。“降價促銷”奏效了嗎？市場回歸理性，房企能夠加速吸引客戶的，有且只有打“價格戰”一條路了。在打折銷售這件事情上，頭部房企向來都是急先鋒。今年的國慶中秋長期也不例外，恒大照舊推出了誘人的銷售價格吸引客戶，也取得了一定的成效。公開信息顯示，從9月份開始，恒大推出了全國樓盤7折的特大優惠，并在此基礎上疊加了一整套優惠組合拳。例如原價100萬元的房子，不僅可享7折基礎優惠，網上購房還可以2000元抵20000元；此外還有清尾88折、特價房源97折、物業費優惠等，相當58萬元即可拿下。而據恒大發布的信息，10月8日，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等全國城市，一口氣推出9個新項目，截至8日下午1:30，半天就已錄得銷售額超80億元。一名恒大黑龍江項目的銷售人員也告訴《每日經濟新聞》記者，“今天咱們這兒老多了，你聽我這嗓音喊得。”再如富力地產，率先加入阿里易居的“百億補貼”購房活動，在9月29日~12月31日期間，富力全國7大區域、32個地區、235個樓盤，掀起一場500億元貨值的鉅惠風暴。此外，如保利地產推出的“國潮好房計劃”，實現全國百城聯動，“金九銀十”累計推出15萬套新房、20萬套底價優惠房源，促銷力度頗大。華潤置地于9月21日~10月31日期間推出“中秋國慶購房節”活動，全國6大區70+城市200+項目參與，包括精選特價房源、公寓/商鋪/車位折上折、推薦成交獎勵升級等優惠。不過值得一提的是，恒大是在讓利頗多的情況下錄得較為可觀銷售額，但這在全行業看來并不可復制。尤其市場目前呈現出“冷熱不均”的景象，更是讓這個長假的成色顯得不那么足夠。一位TOP40房企的區域公司營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“我們也沒有什么推廣，貨也不是很多，正常賣，去化也正常吧。”據《上海證券報》《中國證券報》對上海、北京兩座城市的市場走訪發現，目前北京有部分樓盤大幅降價搶收，上海樓市表現遠不及預期，似乎也在“放假”。即便是以往在長假中容易被“返鄉置業”需求帶動的城市，眼下看來，也沒有泛起太多的漣漪。一名貴陽本地的市場觀察人士告訴《每日經濟新聞》記者，市場目前是比較“一般”的，“不溫不火”。這是市場最真實的情況，熱度持續下降，“金九銀十”難再。據安居客9月29日發布的2020年《9月國民安居指數報告》顯示，一二線城市找房活躍度環比降幅1.0%，三四線城市找房活躍度環比下跌2.4%，降幅高于一二線城市。
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2020年10月事關1.49億人！多城已調整 影響買房租房看病
括哪些方面？對你有何具體影響？ 變化一：不同城市互認互貸 之前，公積金的使用區域一般僅限于繳納城市。而如今，這種束縛正在逐步打破。 據統計，今年以來，已經有多地推出公積金互認互貸的規定： 4月，四川省和重慶市建立兩地互認互貸等7大機制； 8月，上海、浙江、江蘇、安徽簽署公積金一體化協議； 9月，武漢、長沙、合肥、南昌等20城簽署住房公積金管理中心合作公約； …… 互認互貸，會有哪些影響呢？ 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，建立公積金跨區域轉移接續和互認互貸后，在一個城市群或者有合作關系的省市之間，在外地工作的人想要在戶籍所在地買房，可以將在外地繳存的公積金用于本地購房，而這在過去是不能實現的。 變化二：租房提取額度更高 今年以來，已有多個城市上調公積金租房提取限額，這體現出鼓勵租售并舉的政策導向。 比如說，以下幾個城市的調整力度著實不小： 4月起，濟南職工個人租賃商品房年提取公積金金額，從9600元提高到12000元。 4月起，沈陽提高租賃住房提取限額，由每月1200元提高至每月1400元。 5月，東莞決定將租住提取公積金額度上限，提高至每月1800元。 …… 從這些變化不難看出，額度的調整其實不是在放松樓市，而是讓買不起房的小伙伴租房更容易。 7月15日，在福州市市民服務中心，市民（右）在辦理住房公積金提取手續。新華社記者魏培全攝 變化三：加裝電梯也能用這筆錢 如今，越來越多的老舊小區都在加裝電梯，錢從哪里來？ 其實，也可以從公積金里來！ 咱們隨便舉幾個例子： 2月起，上海、南充多層住宅加裝電梯可使用公積金。 7月起，鄭州老舊小區加裝電梯可用公積金。 10月8日起，山東德州既有住宅加裝電梯可提取公積金。 以前，有些地方公積金躺在賬上睡大覺，如今越來越多地方將公積金使用在刀刃上，比如之前有地方已將大病救助等列入公積金用途，買房錢也可成為救命錢。 變化四：異地也可以辦理提取 公積金提取難，一直困擾著部分網友。甚至，在有些地方，一些中介為繳納者非法辦理，提取公積金竟然成了生意。 基于此，一些地方逐步明確，異地也可提取公積金。據不完全統計，今年以來，西安、哈爾濱等地都出臺了相關規定，異地也可以辦理公積金提取業務。 變化五：嚴禁炒房收緊額度 房子是用來住的，不是用來炒的。有些地方通過調整公積金政策，再次明確傳遞出這一信號。 比如，今年以來，多地通過下調公積金額度、停止向多套房發放等方式，嚴格限制炒房。比如： 8月起，內蒙古停止向購買第三套及以上住房繳存職工家庭發放住房公積金貸款。 8月10日起，安徽阜陽明確，第二次申請公積金貸款購房的，貸款利率不低于同期首套公積金貸款利率的1.1倍。 8月，合肥明確，婚姻關系存續期間家庭的公積金貸款次數，在婚姻關系結束后分別記入當事人貸款次數。 看來，通過公積金炒房，越來越難了！ 公積金每年都在變，整體用起來越來越方便，領域越來越廣泛。 可喜的是，公積金覆蓋人群也在不斷擴大，有些地方靈活就業人員也可以繳納公積金了。 住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行6月份聯合發布的《全國住房公積金2019年年度報告》顯示，非公有制經濟繳存職工占比持續增加，服務繳存對象中非公有制經濟繳存職工占比近半。新開戶職工中，非公經濟繳存職工占比達73.97%。
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2020年09月租房之痛，如何根治？
濟發展水平不同，但歷史成功的經驗對當前中國住房租賃市場的建設仍然有十分重要的借鑒意義。下面我們一起來看看國外成熟的住房租賃市場是如何發展起來的。德國在主要的發達經濟體中，有兩個國家的住房情況顯著區別于其他國家。一個是新加坡，以其全球聞名的“組屋”制度，基本實現了“居者有其房”（產權）的目標，住房自有率在全球僅次于羅馬尼亞，在發達經濟體中排名第一，遠遠高于排名第二的美國。另一個則是德國，與新加坡不同的是，德國的住房自有率很低，僅比香港略高，但卻基本實現了“居者有其所”，其核心就在于發達的住房租賃市場，與住房租賃相關的多個關鍵性指標在歐洲乃至世界上都屬前列。在2016年歐盟的一份統計報告中，德國有48.3%的居民選擇租房生活，這個比例在歐盟成員國中排名第一，在歐洲也僅次于瑞士。其中，各州出租住房比例雖有不同，但整體上常年維持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190萬套住房中，有160萬套為出租住房，租賃住房占比高達85%。大量的德國人愿意通過長期租賃住房解決居住問題，其核心關鍵就在于規范的住房租賃市場。一是法律制度。法律是一切行為規范的總和，指導了整個住房租賃市場的發展。《德國民法典》、《住房租賃法》、《住房補助金法》等法律制度，明確規范了住房承租人與出租人的權利義務。其中在租金方面，實行政府指導價，由房管部門、房東與租戶協會等機構，根據住房地理位置、交通狀況、建成年代、建筑質量及節能情況，確定“租金表”，每套住房的租金都要參考該“租金表”。不得隨意漲租，漲租必須遵循嚴格程序，違規漲租將受到法律制裁。在房屋宜居性方面，對出租住房的配套設施、使用面積、住房安全等進行嚴格的規定，保證出租住房可居住性。在經營住房租賃業務的機構方面，對經紀機構進行嚴格管理，制定專門的《住房經紀法》，對經紀機構的各種行為加以法規上的約束，防止出現侵犯業主和租戶的行為。二是合理發展政策性住房租賃。根據歐盟的統計，在選擇租房生活的48.3%的居民中，有39.8%選擇的是市場化租賃住房，剩余的8.5%則居住在政策性租賃住房，這個數值遠低于歐盟成員國平均值10.9%。政府通過加速出租房屋折舊、資本利得免稅和稅收損失轉移等方式，大力發展市場化的租賃市場，也彌補了政策性租賃住房的不足。三是強調金融對住房租賃市場的支持。政府層面，以政策性金融性機構向投資建造廉價租房的個人提供優惠貸款利率，保障低收入群體的租房可得性。同時以“先存后貸，互助低息，封閉運行，政府獎勵”的類公積金模式，對自發建設租賃住房的居民提供優惠利率貸款。再通過高比例的住房貸款首付，控制市場的投機性消費，實現多層次的住房租賃市場供給制度。四是獨特的住房租賃企業市場。與其他主流發達經濟體不同，德國政府通過各類稅收及政策補貼，鼓勵營利型住房租賃企業與非營利型住房租賃企業競爭，為弱勢人群提供適度福利。對于營利性住房租賃企業，提供政府補貼和無息（低息）貸款，但限制其租金收入。雖然這類租賃住房租金回報率長期穩定在4%-5%之間，但與德國長期國債收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量風險厭惡型投資者的資金。對于非營利性住房，由德國政府直接或由住宅合作社形式集資建成，政府通過低息貸款、低價土地、減免稅、租金補貼等方式提供資金支持。但這類政策性租賃住房數量相對較少，強調的更多的是負擔起穩定居民和諧生活，起“壓艙石”的作用。日本日本的住房租賃市場起于二戰之后，并主要集中在兩個時間段爆發：第一個階段是20世紀60年代末到70年代初，二戰后日本經濟的快速發展和城鎮化，使當時大量外地人口涌入大城市，促進了住房租賃市場的發展。第二階段是80年代后期，即1985年日本簽訂廣場協議前后，經濟的快速發展帶來對住房需求的快速提升，同時政府為了促進住房租賃市場的發展，取消了“租金上限”的限制，住房租賃數量得以快速增長，到了1987年，租賃新住房供給量達到歷史最高峰值，占當時住宅新增量的50%以上。在長期的住房租賃市場發展中，日本也像德國一樣，建立了完備的住房租賃法律體系和政策制度。首先是以《民法》為核心，以《借地借房法》為主要依據，制定了從業主體和從業人員的準入、備案制度，從業人員執行“宅建士”的考試制度，從業主體在設立分支機構時就要求宅建士的數量，行業從業及準入標準之高，堪比金融證券業務，但也正因為此，日本住房租賃行業的經營水平和業務水平極高。其次是租金方面，法律對租金調整有明確的限制，并出臺租金托管制度提高租戶的議價能力。對于經營住房租賃業務的公司，《不動產交易商業法》規定要在法務局存入一定數量的資金作為營業保證金，一旦企業存在欺詐行為，將用營業保證金直接賠償租戶；不夠賠償的，取消公司不動產經營資格。再次是金融支持制度。政府除了向租賃市場主體提供低息貸款外，還鼓勵發展REITs（住房租賃投資信托基金），給予稅收方面的支持。一個顯而易見的結果是，以REITs 支持建設的租賃住宅數量顯著增加。據恒大研究院統計，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，總市值達14.57萬億日元，持有不動產市值達18.72萬億日元。至今，日本已成為亞洲規模最大、全球第二大的REITs市場。在實行量化寬松的貨幣政策后，日本央行還成為全球唯一一個由央行購買REITs的國家。最后則是機構主導的租賃市場。日本90%以上的民營租賃住宅由住宅資產管理公司參與管理。根據日本國土交通省2010年的調查數據，民營租賃住房的管理模式中，業主自行管理的僅占9%，其余皆是全權委托或部分委托給機構進行運營，機構深度參與管理民營租賃住房的經營中。這些直接或間接的措施，有力的保障了住房租賃市場的良好運行，不僅極大的保護了租戶的權益，同時還使經營住房租賃的企業獲利頗豐。據統計，日本公寓租金收益率平均在5%以上，遠高于銀行定期存款和10 年期國債收益。相比之下，德國的租金收益率維持在5%以下，我國租賃市場租金收益率僅在2%左右，北京、上海、廣州和深圳更低，再加上普遍高達6%~16%的租賃稅率，如果不考慮其他收益，住房租賃企業普遍處于虧損邊緣，不利于形成良性市場發展機制。總結與日本、德國等發達經濟體成熟的住房租賃市場相比，國內住房租賃市場不管是法制體系建設還是監管等方面，仍然處于剛剛起步的階段。頻頻出現的“甲醛房”等事件暴露了住房租賃的安全性，不斷“暴雷”的長租公寓也暴露了監管的不足。所幸的是，政府及監管層正在越來越關注這個市場。9月7日，住建部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，這是首部住房租賃領域的條例性文件，或許將有望改變當下混亂的住房租賃市場。但這遠遠不夠，“居者有其所”是民生之本，不僅要靠法律去規范市場行為，更需要全方位的市場體系建設。首先要保證各方主體，尤其是租戶權益。從根本上說，住房租賃是為了解決住房問題，保證“居者有其屋”的權利。同時，在租賃機構、出租人、租戶等各方主體中，租戶也處于相對弱勢地位，保護租戶在租房過程中的權益是發展住房租賃市場的初衷。其次是鼓勵機構出租人的發展，發揮政府和機構在租房供給方面的重要作用。英國、日本等國在住房體系建設初期，政府主導建設的保障性住房在新增住房中占比曾高達50%。德國除了用優惠利率貸款鼓勵居民自發建設租賃住房外，住房合作社主導建設的新增住房也超過了1/3。同時，以機構為主體的出租人也更能夠發揮示范效應，帶動整體市場的規范發展。再次，要加強財稅和金融支持力度。主要發達經濟體租賃市場繁榮穩定的核心原因之一在于租賃市場的“有利可圖”，國內租房市場超低的租金收益率和高稅率，導致眾多租賃企業通過“租金貸”等方式花樣盈利，融資渠道的有限性又促使了“長收短付”的變相提杠桿。因此，加快制定相關領域的財稅金融政策，才能形成良性的市場發展機制。最后，探索建立住房租賃主體信用體系。如出租人信用、租戶信用、機構信用（如中介機構信用）等信用體系的建設，將其納入整個信用社會體系的建設之中。當然，除此之外，更要堅定執行“房住不炒”，將房地產回歸居住的“準公共物品屬性”。如此，或許短期實現“居者有其所”仍有一定距離，但在正確的道路上，終究會到達終點。參考資料：1、盛松成等，《房地產與中國經濟》，中信出版社，20202、夏磊、任澤平，《全球房地產》，中心出版社，20203、張英杰、任榮榮，住房租賃市場發展的國際經驗與啟示，《宏觀經濟研究》，2019
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2020年09月樓市調控升級土地市場降溫：地價呈現下滑趨勢
降幅比1-7月份擴大1.4個百分點。單月數據來看，8月全國房地產開發企業土地購置面積1694萬平方米，同比下降7.6%。 受疫情影響，今年春節后多城市土地出讓延遲，今年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復工復產，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續收窄。 不過，土地購置面積在6月份回歸正常以后，7月和8月降幅開始擴大。易居研究院研究員沈昕表示，可能是因為疫情期間延遲出讓的土地基本在二季度出讓完成。此外，部分城市調控升級后，政府為穩地價和市場預期進一步延緩土地出讓節奏。 不僅如此，沈昕也表示，針對房地產企業“三道紅線”的監管新規限制了房企激進融資拿地的能力。“未來幾個月，全國自年初累計土地購置面積同比降幅可能會小幅擴大，但這有利于穩地價和穩房價。” 此前，住建部和央行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，為房企財務指標劃定“三道紅線”：房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得大于一倍。 從土地購置均價來看，易居方面的數據顯示，2020年1-8月，全國房地產開發企業土地購置均價5933元/平方米，同比上漲13.9%，比1-7月小幅擴大0.5個百分點。 綜合來看，1-2月土地購置均價下跌，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月一二線城市土地成交量增長，月內土地購置均價漲幅擴大。5月、6月成交均價漲幅持續收窄，7月和8月漲幅小幅擴大。 克而瑞研究中心近日發布的統計數據顯示，在土地市場供求方面，上周土地供應量微漲，成交量則環比大降，地價也受一二線城市供應結構改變影響而出現下滑趨勢。 值得一提的是，上周重點城市在持續收緊調控政策，其中常州、南京等均有相關政策出臺。常州明確在土地市場上要進一步加大普通宅地供應量、建立地價與房價聯動機制，同時停止執行應對疫情期間的房地產開發、土地出讓等方面的優惠政策。 易居研究院研究員沈昕表示，在調控政策收緊和“三道紅線”的監管新規下，下半年土地市場已經略有降溫。在政策持續及擴圍預期下，預計未來幾個月土地成交均價漲幅將小幅收窄。
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2020年09月“公攤面積”將全面取消？早買房的人，有補償嗎？國家回應來了
的“公攤面積”，到底是誰發明的？有人說發明人是前亞洲首富李嘉誠，很多媒體報道時也說，其發明人就是李嘉誠——大概在1970年代，李嘉誠在進行相關房地產開發的時候第一次采用“公攤”做法，后來被香港其他開發商跟風模仿，最后更是被所有開發商所共用。筆者查找了很多文獻，也沒有查到源頭，雖然不能確定公攤面積到底是不是李嘉誠發明的，但是可以肯定的是，公攤面積和期房預售、土地招拍掛等模式，都是從香港傳來的。國內各類房子的公攤面積標準千差萬別，從低密度洋房別墅的10%，到兩梯六戶的超高層50%。不過值得一提的是，雖然公攤面積起源于香港，但是很多人不知道的是 ，其實從1993年起，香港就廢止了公攤面積，不管是新二手房房屋銷售，均按照套內面積計算。就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地，被各大開發商堂而皇之地使用著，實在讓人費解。更重要的是，國際上基本都是按套內面積計算房價。為什么說公攤面積制度害人不淺？公攤面積到底有哪些弊端？今天我們就來細細深究一下。我們認為，公攤面積一方面是給開發商有弄虛作假的可乘之機，另一方面對于購房者實在是極為不公平。首先，不可否認的是，公攤面積常常被一些不地道的開發商拿來賺錢，作為糊弄購房者的工具之一。因為即使到了今天，公攤面積的核定依然沒有形成統一的標準。也就是說，很多小區開發后的公攤面積，很可能是開發商隨意填報的，他們會有意無意增加公攤面積，因為這會把購房資金分攤在業主頭上。所以，這就給了開發商“偷面積”的可乘之機——比如，每一套房子多寫進去3、5平米公攤，小區一共有1000套房子的話，按照每平米1萬元計算，那么就可以多收3000-5000萬元；其次，購房者糊里糊涂吃大虧。我國計算房價、物業費、取暖費、房屋維修基金等都要包括占比頗高的公攤面積，這就意味著我們買完房后，還要不明不白地多繳納很多冤枉錢。此外，需要提醒的是，未來隨著房屋精裝修政策，乃至房地產稅、空置稅等長效機制的出臺，買房人遭遇到的不公平待遇還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。公攤面積如此傷人，到底該不該取消？其實爭論一直未停歇。開發商們堅決“反對”取消，他們給出的理由甚至是向著購房者的：取消公攤，房價就會上漲。原來單價2萬一平的房子，可能搖身一變成3萬一平，取消公攤對于購房者沒有實際意義。而且還會給施行了幾十年的房地產交易系統以及交易人員的工作量加大。一句話，取消公攤面積，勞民傷財，得不償失。贊成的一派則認為，取消公攤面積是民心所向，是大勢所趨。一方面，取消公攤面積，可以堵上開發商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來買房人繳納物業費、取暖費、房屋維修基金，就是按照套內面積繳納。這意味著至少有3億人，這“三筆費用”都可以少交不少，尤其是物業費、取暖費，是每年度的開支，如果一套房子按照居住20年計算，這可是一筆不小的費用。尤其是公攤面積高達50%的買房人，節省的資金要更多。不僅如此，其實最近幾年，官方媒體也多次發聲痛斥了奇葩的“公攤面積”制度。2018年，新華社發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》直指，公攤面積問題積弊已久，越來越多的公攤面積實質上已經侵占百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。2019年經濟日報評論文章更駁斥了“取消公攤面積，房價上漲”的論調：這是危言聳聽，壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。搞不贏妄想，取消公攤面積，開發商就降低房屋質量、服務質量，購房人不會答應，如果開發商敢糊弄，買房人是會用腳投票的。“公攤面積”即將全面取消？過去兩年，很多媒體都報道了，從2020年開始，被廣為詬病的“公攤面積”制度，將要全面取消。筆者查詢了很多文章，最后終于弄清了事情的真相，原來這種觀點的來源是基于2019年2月份住建部發布的一條征求意見里提到“住宅建筑應該以套內的使用面積進行交易”。隨著各種解讀的出現，一時間輿論普遍認為此事已經坐實。但事實真相究竟如何呢？對此，不久前代表國家的央視新聞以標題《“公攤面積”要取消了？這事兒沒那么簡單》文章出面回應了：這是媒體的錯誤理解。而且征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，這個標準規范約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”、“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。到處，真相已經水落石出：從2020年起，“公攤面積”全面取消是不可能的。而且在未來很長的一段時間，即使少部分城市會提前試點，但絕大多數城市大概率不會全面取消。因為，取消公攤面積，遠沒有想象那么簡單：一則，公攤作為樓房整體的一部分，實際上最后也是為業主所使用，建造成本也是真實存在的，并非直接取消這么簡單；二則，這個規范的真正意義在于，一方面讓購房者更容易比較，明明白白購房，另一方面，會倒逼開發商在自我設計規劃、工程這些層面的提升，根本目的是保障購房者的合法權益；三則，就算真的取消了，其實對于購房者也沒有影響，正如央視新聞所言，開發商不管是按照建筑面積賣房，還是按照套內面積賣房，其實最終房屋的總價是不變的，只不過是計算方式的改變；四則，公攤面積取消，全體業主可能會失去對公共區域的所有權，這個所有權已經納入國家法規，取消公攤可能意味著要更改法規，這顯然短期不現實。至于很多人非常關心的，公攤面積取消后，早買房的人這些年多交的錢，開發商、國家會不會給予一定的補償，更是沒影的事。我們假設未來真的“取消公攤面積”，其實也不存在向早買房的人補償多交錢的情況，我們算一筆賬大家就明白了：一個小區1000戶，按每戶平均面積100平計算，公攤面積20平，房子單價10000元/平，這就意味著光公攤面積，開發商就要退回2億。這還沒計算這1000戶業主此前多繳納的物業費、取暖費和房屋維修基金。敲骨吸髓的地產商可能把吃到肚子里的錢再吐出來嗎？國家更不可能強制要求，或者替開發商補償。所以，不管未來“公攤面積”制度會不會取消，大家都千萬不要抱著“有補償”的幻想了。更何況現在的開發商物業都在想方設法在各種費用上搞灰色“增值服務”，從這一點來看，未來買房人想少交物業費、取暖費、房屋維修基金費這三筆費用，更是不太現實啊。
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2020年08月上半年房企銷售業績完成率不足四成 積極調整策略沖擊全年目標
增速分化 部分房企業績增長幅度較大。新城控股上半年實現營業收入377.36億元，同比增長121.15%；實現凈利潤32.04億元，同比增長23.59%。公司表示，這得益于聚焦自身，深入挖掘運營和產品紅利。 中南建設上半年實現營業收入296.93億元，同比增長27.32%；凈利潤為20.50億元，同比增長56.20%。雅居樂集團上半年實現營業收入335.27億元，同比增長23.7%。 部分房企營收進入緩增長期。保利地產上半年實現營業收入736.77億元，同比增長3.59%。越秀地產上半年營業收入約為237.1億元，同比增長8.8%。 從已披露全年銷售目標的房企來看，各房企全年目標完成率分化明顯，部分房企完成率低于4成。 中國奧園上半年實現合同銷售額508.7億元，全年目標的完成率不足4成。在日前的業績說明會上，中國奧園方面表示，未來幾個月會加大銷售力度，有信心完成銷售額同比增長12%的年度目標。 中指研究院數據顯示，上半年，從已公布銷售目標的28家房企來看，其全年目標完成率均值僅為39.9%，同比減少7.7個百分點。規模房企因擁有廣泛的市場布局、強大的資源聚焦能力和穩健的運營策略，整體優勢明顯。 調整應對策略 結合各房企披露的情況來看，上半年業績增速明顯的房企多與調整產品、銷售策略等有關。如寶龍地產方面表示，上半年銷售取得不錯的成績主要得益于產品力的提升、項目銷售策略的靈活調整。 展望下半年，不少房企表示要靈活調整策略、深耕區域、多舉措“促銷售、搶回款”。 新城控股表示，下半年公司將重點關注市場，整合內外部資源，立足深耕區域，多模式并舉創新投資，用好各類融資工具，圍繞銷售目標“促銷售、搶回款”。同時，公司計劃下半年新開工79個子項目，住宅建筑面積767.79萬平方米；計劃竣工136個子項目，住宅建筑面積1537.70萬平方米。 陽光100中國表示，下半年公司將加快原有住宅項目開發和喜馬拉雅公寓入市，恢復銷售增長，保證全年銷售額跨過百億元大關；抓住和央企、國企及地方政府的合作機會，加快多重業務增長。 中國奧園指出，下半年將積極根據市場變化調整策略，加大對一、二線及強三線城市的投資布局，聚焦深耕粵港澳大灣區、環渤海、長三角、中西部地區四大核心區域，加速推動城市更新項目轉化，持續提升產品設計、運營及安全管理等方面的標準化體系要求。 不少房企繼續提及不再追求規模效應，而是追求有品質的增長。中指研究院企業研究總監李建橋認為，隨著居住需求升級和政策調控持續，房企發展戰略將發生改變。房企在規模上將更加追求適度、穩健增長，同時注重產品品質和更高質量的服務。 諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，當前房地產行業已基本告別高速擴張的時代，盲目追求規模的策略已不適用，高質量發展將成為房企轉型的必然選擇。 下半年搶收或加速 “預計短期在房地產市場恢復和需求回補的背景下，積極推盤、搶收回款、保持現金流穩定會成為下半年行業的共識。具體表現為房企積極推盤營銷，延續高周轉策略，下半年開工有望穩中增長。營銷上，預計房企仍會采用線上線下相結合方式，力促銷售回款。”李建橋表示。 華創證券認為，下半年政策面仍將偏于寬松，需求端堅持房住不炒、延續因城施策；供給端包括土地供應等仍積極支持；基本面上，三季度銷售將保持二季度的市場熱度，“低庫存+銷售回暖”將繼續推動投資端數據修復，后續市場仍將平穩發展。 東北證券稱，受疫情影響，房企推盤計劃普遍延后，三季度推盤的數量有望占全年的30%。7月、8月為傳統的銷售淡季，但因今年房企推盤的數量較往年明顯提升，銷售表現超預期。 “房企上半年業績完成率較低，大部分房企下半年面臨銷售壓力。因此，預計房企下半年推盤節奏將加快，打折促銷仍將存在。”陳霄表示。 需要指出的是，近期房地產行業調控政策從融資管理、土拍等方面整體趨嚴。李建橋分析稱，預計下半年調控政策仍以穩為主，金融監管依舊較為嚴格，房企未來需要加強現金流管理，注重高品質穩健增長。同時，去化較慢、融資渠道單一、杠桿率較高的房企將承壓，對其管理將提出挑戰。
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2020年08月房地產市場買賣雙方地位不對等，對樓市整治要“真亮劍”
從業者窮盡辦法“玩變通”“鉆空子”；同時也從另一方面暴露出一些地方，對房地產市場的監管、執法仍然存在懈怠和缺失。以本案為例，涉案人員的違法犯罪行為之所以被曝光，并最終受到懲處，是因為開發商管理人員聽說自己的樓盤存在這種違規違法銷售、公司的利益被侵占后，主動向公安機關報案。但僅僅依靠企業自查自凈恐怕還不足以完全禁絕這種違法違規行為。試想如果這樣的行為本身就是開發商授意，甚至組織銷售開展的“業務”，一方面會使得違法違規行為更具隱蔽性；另一方面，按照以往的處理結果來看，如果房產公司被有關部門查實違規銷售，后續受到的可能也只是限期整改、停業整頓等行政處罰。相較于潛在的巨大利益，這樣的處罰顯然過輕。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下，一方面相關房地產企業要打消投機炒作的想法，把重心放到產品品質、客戶服務上來，對銷售團隊的違規違法行為要敢于自查自糾；另一方面更為重要的是，房管的相關職能部門要敢于“亮劍”。尤其是在部分城市樓市熱度不減、市場信息披露不健全等客觀情況下，房地產市場買賣雙方仍處于不對等的地位，很容易滋生尋租行為。近年來，整治房地產市場亂象的法律法規、制度辦法不勝枚舉，但真正要讓法律法規長出“牙齒”還得落實于執行。針對房地產市場仍然存在、不時抬頭的違法違規行為，相關部門要切實采取信用考評扣分、公開曝光、列入行業黑名單、取消網簽資格等措施，真正用好聯合懲戒“組合拳”，剎住市場的不正之風。
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2020年08月買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！
多。隨著物價的上漲，城市人口的增加，高層住宅的增多是必然的。高層樓房的戶型設計大多數為一梯四戶。整個樓層只有兩個戶型，中間戶和邊戶。中間戶和邊戶都在各自的優點。一些購房者在選房時，在中間戶和邊戶之間不知該如何選擇。買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！第一，采光條件。在高層小區買房，業主最應該關注采光條件。高層小區樓房的采光最容易被遮擋。采光條件好，業主的居住舒適度高，采光條件差，屋內陰暗潮濕，業主的居住舒適度差。具體分析，中間戶和邊戶位于同一樓層，樓層高度相同。通常情況下，邊戶的采光面較大，中間戶的采光面較小。因此，邊戶的采光條件好一些。第二，戶型合理性。合理的戶型更加舒適，二手房市場上，合理的戶型更容易出售。合理的戶型一般符合幾個標準：比如干濕分離，動靜分離等。合理的戶型設計還體現在多個方面，比如房間的整體形狀上。合理的戶型設計更符合人們的居住習慣。綜上所述，買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！邊戶的采光條件好一些，如果你買房，你會選擇邊戶還是中間戶呢？歡迎留言。
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2020年08月央行、住建部將召集部分開發商在京面談
收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。“通知是真的，昨天接到券商的電話，這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊。”一家總部在深圳的上市房企投關負責人向財聯社表示。一家大型房企CFO也向記者證實了融資新規的真實性，但表示目前尚未收到具體文件。“這次監管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負債，同時降低負債率，如果做不到，房企融資受到的限制會非常大。這次對房地產公司是一件大事，房企應該認真對待，盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來，對短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴記者。新規劍指高負債房企“今年下半年，對于開發商的融資環境應該不會太好，監管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制，同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導資金流入實體經濟，控制流向房地產。”一家總部位于北京的房企高層指出。雅居樂控股副總裁潘智勇則表示，“關于最近融資的一些政策，我們也關注到了，我覺得出臺這些也很正常。做好自己的管控，做好我們的經營，這是對應對這些融資環境的政策變化最有利的。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，“對于一些高負債、高杠桿的高周轉型企業而言，其三項指標遠遠超出監管紅線，以永續債、信托和基金支持的明股實債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監管新規將大幅壓縮此類加杠桿的空間，也給房企降負債和去杠桿帶來很大壓力，如何在限制有息負債增長的同時實現平穩過渡是一個十分嚴峻的問題。”“三道紅線直指房地產負債水平的關鍵財務判斷要素，資產負債率是判斷企業整體負債水平的常用財務指標，由于房企的預收款較大，剔除之后指標更能反映實際負債水平。凈負債率則是判斷房企自身財務風險的重要指標，可反映房企的真實負債壓力和杠桿水平。而現金短債比則更傾向于判別短期財務風險，可體現房企當下的現金流壓力及安全性。”58安居客房產研究院分院院長張波說。不過一位不具名的券商分析師對記者表示，“具體條款是剔除預售款負債率還是有息負債率，現在說法不一。”而根據“三道紅線”觸線情況不同，新規將房地產企業分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。據21世紀報道，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。“這個政策是在規范房地產企業加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩定增長，其實所有的政策都是希望房地產行業維持穩定。”一家A股上市公司的董秘告訴財聯社記者。張波認為，若新規嚴格執行，下半年房企融資的“好日子”已經基本結束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務穩健的房企依然會面臨挑戰。貝殼研究院發布的數據顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。受疫情影響，今年上半年房地產融資環境有所放松，但在下半年再次出現收緊趨勢。多位受訪人士告訴記者，房地產融資再度收緊，或與火熱的土地市場有關，房企高杠桿拿地等現象，引發了高層關注。“為保證國內經濟的順暢運行，就勢必要控制房價和地價，這也是監管部門設置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說。“下半年收緊房企融資，是在響應中央關于‘房住不炒’和嚴控違規資金流入房地產等指示。今年上半年制造業、基建投資增速表現不及房地產，個人按揭貸款恢復比較快，行業景氣度上行趨勢明顯。需求端調控政策未明顯放松，但又需要防止地產過熱，調控途徑由需求端向供給端傳導。”上述券商機構分析師向記者表示。開發商或降價回籠資金“‘房住不炒’是長期的政策基調，當土地價格以及資金等方面過熱就要壓制一下，融資新規如果執行，將考驗各房企的綜合能力，包括負債情況、融資能力、股東背景等。”上述A股上市公司董秘告訴財聯社記者。“此次融資新規，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行。”上述券商分析師指出。一家百億規模的港股上市房企副總裁則表示，“目前公司還沒收到通知，但網上弄流傳的文件太嚴格了，如果真的執行，沒有多少房企會買地了。”多位接受記者采訪的人士均認為，政策如果嚴格執行，房企下半年肯定是圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等行為。“這次政策如果實行，對投資的影響比較大，四季度開發商資金壓力會加劇，又要沖全年業績，可能會有降價行為。”一家閩系上市房企的投資中心副總裁如是分析。上述TOP20上市房企副總裁也表示，因為要改善負債率、改善融資結構，下半年在銷售方面，地產公司促銷力度會加大，促銷活動可能會增加。柏文喜亦認為，在此種情況之下，房企為了繼續推高周轉速度和加快銷售回款，一方面可能會降價促銷，另一方面可能會加快施工進度，因此工程質量和施工安全需要特別重視，而降價幅度則受制于成本因素和行業監管。“開發商會更多選擇像分拆物業上市這樣的變通方法拓展資金來源。”香頌資本執行董事沈萌告訴記者。“房企會明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度，另一方面與房企整體業績完成度不理想相關，為沖刺全年業績目標，房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。”張波指出。而在嚴峻的融資環境下，房地產行業集中度或將進一步提升。一位房地產行業分析師認為，“房企本身并不會因為規模大小不同，造成觸碰‘三道紅線’的概率出現明顯差異，不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’，但中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢依舊嚴峻。”“房地產行業有這么多公司，已經到了兼并重組、結構分化的時代。”上述房企董秘告訴記者。
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2020年08月還款中的房子還可以申請個人房屋抵押貸款嗎？
息后，如一時需要資金用于個人消費或經營，可用該房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請貸款。房產二次抵押貸款借款人必須是銀行一手房抵押貸款的客戶，無欠息行為，收入穩定，信用良好，有按期償還借款本息的能力，并且已經按期償還本息兩年以上。02二次抵押的條件用于進行二次抵押的房屋，必須同時具備以下條件：第一、用于二次抵押貸款的房屋應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房。第二、用于二次抵押貸款的房屋必須是現房。第三、房屋必須是使用銀行抵押貸款所購買的一手房。第四、房屋抵押登記已經辦妥，并且該行是房屋的抵押權人。第五、房屋已辦理保險，并且保險單正本由銀行執管。第六、房屋所處的地理位置優越，交通便利，配套設施齊全，具有較大的升值潛力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有權證。第二、房產抵押合同和他項權利登記表。抵押人為自然人的，房產抵押合同需進行公證。第三、房屋產權人為自然人的，需提交居民身份證或其他證明身份的有效證件。第四、房屋產權人為法人或其他組織的，需提交企業法人《營業執照》或單位證明、法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人居民身份證和受委托人居民身份證或其他證明身份的有效證件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登記流程第一、經辦行已按審批要求作為第一順位抵押權人辦妥房產抵押登記并取得房產他項權證。第二、擔保公司與抵押人、借款人、經辦行達成二次抵押登記意向后，應準備以下材料：1、抵押人所提供的出具給房屋登記機構的房地產抵押登記申請表。2、擔保公司向經辦行出具的《關于后順位抵押權申請人已知曉銀行優先順位抵押權情況的函》。3、擔保公司向房屋登記機構出具的《關于后順位抵押權申請人已知曉優先順位抵押權情況的函》。4、擔保公司向房屋登記機構出具的其與抵押人簽訂的《抵押合同》。5、擔保公司向房屋登記機構出具的其與借款人簽訂的《委托擔保合同》以及《反擔保合同》。
