城鎮(zhèn)化會議一推再推 或因高層不滿

化” 　　新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，對這一觀點，各界幾乎沒有異議。2012年全國城鎮(zhèn)化率已達到52.57%，但戶籍城鎮(zhèn)化率只有35.29%，這一數(shù)據(jù)更說明了人口城鎮(zhèn)化的迫切程度。5月6日，國務(wù)院常務(wù)會議再次要求，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、推進人的城鎮(zhèn)化，研究新型城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃。 　　上述接近政府人士介紹，目前看來，現(xiàn)有的三農(nóng)政策與城鎮(zhèn)化政策都不能有效解決“人的城鎮(zhèn)化”問題。因此，即將出臺的中長期規(guī)劃必須在推進人口城鎮(zhèn)化方面承擔(dān)更多的責(zé)任。“政府高層非常看重這一點，否則難以獲得各種經(jīng)濟紅利，同時也會激化社會矛盾”。 　　此前，多家媒體披露了規(guī)劃的部分內(nèi)容，規(guī)劃提出在2020年內(nèi)優(yōu)化提升京津冀、長三角和珠三角城市群，逐步打造更具國際競爭力的城市群；在中西部資源環(huán)境承載能力較強的地區(qū)，培育壯大若干城市群。 　　記者此前也從相關(guān)政府人員處獲悉，規(guī)劃已知內(nèi)容主要停留在頂層建設(shè)方面，針對具體領(lǐng)域的具體政策仍未有明確措施。上述人士稱，這可能是高層不滿規(guī)劃的原因之一。 　　如何達成新型城鎮(zhèn)化“人”的目標(biāo)？國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、研究員巴曙松認(rèn)為，在未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將是一個核心內(nèi)容。 　　他認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)化主要的問題是生產(chǎn)、就業(yè)、消費和居住的不一致；城市居住人口和戶籍人口的不一致；土地、人口城鎮(zhèn)化速度不一致。現(xiàn)時中央提出的新型城鎮(zhèn)化將有三個特征，首先是人口流動發(fā)生逆轉(zhuǎn)；其次是土地擴張速度將放緩；最后是資金相對稀缺和流動方向發(fā)生變化。 　　他提出，從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來的人口加上回流的人口，圍繞農(nóng)業(yè)的深加工、中低端的勞動密集型產(chǎn)業(yè)形成小城鎮(zhèn)將是未來城鎮(zhèn)化的一條重要線索。 　　具體方案將年內(nèi)啟動 　　會議雖然一拖再拖，但年內(nèi)將推出城鎮(zhèn)化相關(guān)重要政策得到了多個部門的肯定。記者從國家發(fā)改委人士處了解到，今年7月和年底將會是兩個重要的時間節(jié)點，屆時都將有重要政策出臺。該人士同時透露，城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃綱要草案已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)給各部門和地方征求意見，會在全國城鎮(zhèn)化會議后公布。 　　事實上，國務(wù)院已將推進新型城鎮(zhèn)化進程列入今年的工作重點。國務(wù)院上月下發(fā)的關(guān)于落實《政府工作報告》和國務(wù)院第一次全體會議精神重點工作部門分工的意見時明確指出，要做好召開全國城鎮(zhèn)化工作會議準(zhǔn)備工作。研究提出提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的指導(dǎo)思想、重大方針、主要任務(wù)和政策措施。 　　在媒體披露的消息中，初步擬定的“規(guī)劃”草案將到規(guī)劃期末中國的城鎮(zhèn)化率定標(biāo)至80%。前述接近政府人士稱，要實現(xiàn)這一目標(biāo)，土地的改革創(chuàng)新將起到關(guān)鍵作用。他認(rèn)為，土地改革不僅是目前的核心問題之一，同時牽連戶籍和城市群等重點問題，連帶而來的是醫(yī)療、衛(wèi)生及教育等方面的配套改革。 　　公開消息顯示，國土部近期在各省已陸續(xù)啟動主題為“促進城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地差別化政策”調(diào)研，此次調(diào)研對象以重點、特色小城鎮(zhèn)為主，旨在為促進城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展提供決策依據(jù)，調(diào)研時間為今年4月到8月。 　　“今年必須完成開局工作。”發(fā)改委一位人士稱。   來自：中國建筑新聞網(wǎng)

北京4月豪宅零供應(yīng)推升5月報價

;但值得注意的是，北京4月別墅市場的 “零供應(yīng)”(沒有推出新盤)將在5月得以緩解。“從未來市場供應(yīng)情況來看，受到新政震懾作用以及限價規(guī)定的影響，開發(fā)商通過中低端項目‘低價入市——快銷——漲價’的策略已無法奏效。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，基于半年報數(shù)據(jù)的考慮，開發(fā)商不得不開始加大中高端項目的推盤比重來增加回款數(shù)額。  4月份別墅市場的 “零供應(yīng)”則是受到新一輪調(diào)控政策的影響，雖然新規(guī)中的各項規(guī)定對于別墅銷售的直接影響較小，但是開發(fā)商卻不得不結(jié)合新政調(diào)整營銷策略，尋求最優(yōu)策略組合以實現(xiàn)利益最大化，供應(yīng)“真空期”也就不期而至。  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，5萬元以上公寓豪宅占當(dāng)月總銷量的比例僅為2%，到4月份，這一占比提高到了4%。“樓市向好預(yù)期不減、豪宅抗跌保值價值走強與高端置業(yè)需求增多，成為豪宅逆勢上揚的主要原因。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此表示。而據(jù)記者了解，5月份預(yù)計將有包括興中建紅杉溪谷、領(lǐng)秀·觀山悅等數(shù)個別墅項目有推盤意向，別墅市場供應(yīng)將逐漸恢復(fù)。  雖然4月份新開盤的豪宅項目受限價令及較強市場關(guān)注度影響，都以平價入市，但這絲毫不阻礙豪宅產(chǎn)品整體報價及成交價的雙雙上揚。  《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多個項目的報價都出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。而亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，北京在售的56個公寓豪宅項目平均報價為71630元/平方米，環(huán)比3月份上漲2%。同時，4月份37個項目的成交均價達到50791元/平方米，環(huán)比同樣上漲2個百分點。  “雖然‘京版國五條’里只明確提出對自住型、改善型商品住房的價格納入限價房序列，未來價格管控有雙軌制的趨勢可循，但目前為止，為盡早平抑整體房價，高端住宅也處于限價管控之列。”任啟鑫指出，在當(dāng)前高端需求仍然強勁、四環(huán)內(nèi)供地及項目漸成絕品的態(tài)勢下，開發(fā)商惜售情緒越發(fā)明顯，導(dǎo)致新增供應(yīng)的平價入市仍然難阻整體成交均價、報價的雙升勢頭。  (每日經(jīng)濟新聞)   來自：百度新聞

金融街27.53億元預(yù)售北京廣安中心寫字樓

作，截至目前B地塊尚未完成拆遷。  該項目位于北京市西城區(qū)菜市口大街東南角，協(xié)議書約定，該筆交易中項目地上部分暫定建筑面積為5.3萬平米，購置單價為4.8萬元人民幣/建筑平米，總價款為25.44億元；地下部分(包括餐廳、車位及配套)暫定建筑面積為2.1萬平米，總價款為2.09億元，地上地下合計總價款為27.53億元。整個交易款將分9次完成。  據(jù)悉，目前該項目周邊區(qū)域同類型項目成交價格區(qū)間主要集中在3.5萬/建筑平米4.5萬/建筑平米。  不過，值得注意的是，如果因為中信公司原因?qū)е略擁椖坎疬w完成時間晚于2014年6月30日的，華融公司有權(quán)解除協(xié)議書。  金融街稱，本次交易屬于公司正常業(yè)務(wù)經(jīng)營事項，是金融街廣安中心第一個訂購客戶，有利于帶動該地塊的后期銷售，實現(xiàn)項目資金回流，同時，由于該項目目前尚未完成拆遷、開發(fā)周期較長，對今后兩年公司利潤不會形成實質(zhì)影響。  與此同時，金融街公布，受整體拆遷環(huán)境的影響，中信城B、C、D地塊前期拆遷進度延遲。截至目前，中信城C地塊已拆遷完畢，D地塊剩余6戶待拆遷，B地塊剩余116戶待拆遷。  近日，金融街全資子公司北京置地與中信地產(chǎn)簽署了《北京。中信城B、C、D地塊合作協(xié)議》，在原有的《合作意向書》的基礎(chǔ)上，就三點內(nèi)容進行了重新約定。  第一，中信地產(chǎn)須在2013年6月30日前完成C、D地塊的拆遷工作，達到“三通一平”，并將地塊交付給北京置地及其指定的第三方。公司將在完成地塊交付后5個工作日內(nèi)向中信地產(chǎn)支付價款17.22億元。  第二，中信地產(chǎn)須在2013年9月30日前完成B地塊的拆遷工作，達到“三通一平”，并將地塊交付給北京置地及其指定的第三方。公司需支付B地塊價款為52.78億元，該地塊價款支付時間按以下方式確定：  第三，北京置地取得中信城地塊國有土地使用證后480天之內(nèi)，中信地產(chǎn)完成中信城地塊“七通一平”工作后，公司應(yīng)在5個工作日內(nèi)支付剩余土地尾款5億元。   來自：新浪樂居

國五條后樓市初顯降溫 5月首周新房均價微降

么導(dǎo)致價格下滑的主要原因則是網(wǎng)簽受限。  高端項目緩入市  根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月首周北京成交住宅中，主力成交套型為三室、一室，分別成交527套、487套，占全市商品住宅成交的32.53%、30.06%，上周各戶型成交套數(shù)均環(huán)比下降，降幅最高為復(fù)式，達61.25%；其次為一室，環(huán)比降幅達36.84%。  成交套型面積方面，主力成交面積為50－90平方米，總體而言，本周成交面積各區(qū)間均環(huán)比下降。降幅最高為150－200平方米以下戶型，成交套數(shù)環(huán)比下降54.32%，占比全市成交的4.57%，比上月下降2.28個百分點，其次為50平方米以下，成交套數(shù)環(huán)比下降52.31%，占比全市成交的6.36%，比上月下降2.77個百分點。  此外，上周成交主力仍為五六環(huán)之間，成交套數(shù)環(huán)比下降，占比全市成交的38.7%。各區(qū)縣成交量與上周相比有所下降，三甲為順義、通州和大興。郊區(qū)項目因價格相對較低，拉低了平均房價。  房價未實質(zhì)下降  業(yè)內(nèi)專家指出，受到調(diào)控的影響，市場上銷售的主要為剛需項目，而單價較高的中高端項目則因為網(wǎng)簽限制暫緩入市或者少量入市，令本周新房成交價格出現(xiàn)下滑。但“平均房價”更多具有統(tǒng)計學(xué)方面意義，購房人對房價下降的感覺基本可忽略不計。  隨著市場供需不平衡現(xiàn)狀難以改變的現(xiàn)狀，房價上行的壓力依舊很大。  截止到5月5日，北京全市一手房商品住宅可售套數(shù)為61663套，較上周增加1983套；可售面積為840.03萬平方米，較上周增加15.12萬平方米，供應(yīng)增加，去化速度放緩。若按近8周北京全市一手房市場平均銷售2818套的銷售速度，目前的住宅存量約需21.89周被市場完全消化，與上周相比保持不變。   來自：百度樂居

英國房價漲至3年多新高

平均房價環(huán)比增長1.3%，同比增長2.0%，同比增幅創(chuàng)自2010年9月份以來的新高。  市場分析人士認(rèn)為，自英國財政部和央行去年8月份推出旨在刺激國內(nèi)信貸供給和需求的融資換貸款計劃(FLS)以來，英國樓市復(fù)蘇有所提速。上月，英國財政部與央行宣布，將該計劃實施期限延長一年至2015年1月底。  哈里法克斯經(jīng)濟學(xué)家馬丁·埃利斯在8日發(fā)布的報告中表示，盡管英國樓市價格保持溫和上漲態(tài)勢，但是抵押貸款審批的數(shù)量仍然低于歷史均值，這表明英國國民收入低增長和經(jīng)濟增長持續(xù)低迷的趨勢將繼續(xù)在今年的剩余時間里拖累住房需求的增長。   來自：百度樂居

房企4月銷售環(huán)比普降

　　統(tǒng)計顯示，已經(jīng)披露4月銷售業(yè)績的16家房企中，有12家銷售出現(xiàn)環(huán)比下跌。萬科4月實現(xiàn)銷售面積110.7萬平方米，銷售金額123.8億元，分別環(huán)比下降12.97%和18.55%。華潤置地4月銷售額為44.3億元，環(huán)比下降34.4%。世茂房地產(chǎn)4月合約銷售額為46億元，環(huán)比下降27.6%。公司4月的平均銷售價格約為13485元/平方米，3月份則為12476元/平方米。此外，合生、綠城、碧桂園等房企4月銷售額均出現(xiàn)環(huán)比下跌。 　　“從4月開始，樓市銷售整體有所回落。而3月份大部分房企都在沖刺業(yè)績。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，3月份各地出現(xiàn)了國五條落地前的“末班車”現(xiàn)象，導(dǎo)致成交量大漲。而4月全國主要城市的成交面積環(huán)比下降15%以上，房企銷售受到顯著影響。 　　盡管4月銷售“不給力”，但是憑借著一季度的“爆發(fā)”，大多數(shù)房企前四個月的銷售總業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)同比增長。萬科前4月累計實現(xiàn)銷售面積482.2萬平方米，銷售金額560.2億元，分別同比增長27.70%和45.47%。融創(chuàng)中國前4月實現(xiàn)合約銷售額145.4億元，同比增長121%；合約銷售均價為20700元/平方米，同比增長29%。華潤置地累計簽約額約231.5億元，累計簽約面積191.2萬平方米，分別同比增長104.5%和77.2%。 　　去庫存速度放緩 　　由于各地方“國五條”細(xì)則開始實施，樓市去庫存速度在4月明顯放緩。 　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的43個城市中，超過八成城市的成交量環(huán)比下降。受此影響，4月重點監(jiān)測城市庫存去化速度明顯低于3月，除北京、青島、寧波庫存量減少外，其余城市庫存均增加。北京4月庫存去化最快，商品住宅可售面積下降10.73萬平方米。青島、寧波庫存則分別下降了10.71萬平方米和4.81萬平方米。 　　盡管北京庫存量減少，但其根本原因并非成交帶動，而應(yīng)歸結(jié)于供應(yīng)下降。數(shù)據(jù)顯示，4月北京商品住宅銷售8277套，成交面積為83.81萬平方米，環(huán)比下降56.6%。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市新政效果正在逐漸出現(xiàn)。4月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。 　　張大偉表示，一季度大部分房企銷售良好，對調(diào)控政策的觀望時間也將會較長。但各地可能繼續(xù)收緊的調(diào)控政策對市場的影響在下半年會逐步體現(xiàn)，二季度開發(fā)商預(yù)期將會下調(diào)，部分房企可能會采用以價換量的措施來提升市場份額。   來自：搜狐證券

北京天價學(xué)區(qū)房均價近10萬 家長稱不愿輸在起跑線

京版20%個稅新政冰封二手房市場

方之間的“陰陽合同”盛行；而且從一些成交案例來看，90%的賣房者將個稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。  稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁買方  從鏈家地產(chǎn)各區(qū)縣的部分門店成交案例來看，出現(xiàn)了同類型房屋個稅征收標(biāo)準(zhǔn)不一的案例，導(dǎo)致買賣雙方無所適從。特別是一些未經(jīng)過住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的商品房和已購公房、經(jīng)適房的業(yè)主，心里對該交多少稅依然沒底，這直接導(dǎo)致市場成交意愿急劇下降。  北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計僅僅5212套，環(huán)比3月份下調(diào)了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅網(wǎng)簽量為517套，環(huán)比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。而且，現(xiàn)在二手房市場超過70%的交易都是滿五年唯一房源，涉及個稅的房源已經(jīng)少有人問津。  “在3月份，我們店里的每個經(jīng)紀(jì)人每周都能賣出去兩三套房子，但4月份，我們店5個人在一個月的時間里總共才賣出去4套，而且3套都是滿五年唯一的免稅房。”一家位于北京朝陽區(qū)酒仙橋附近的鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人張建新(化名)感嘆個稅政策對市場的影響。  在價格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月北京二手房均價為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均價為26554元/平方米，環(huán)比上周上漲1%。“滿五年唯一的免稅房價格比3月份至少都提高了10%，但依然緊俏，客戶搶著買；而有個稅的房子，90%的業(yè)主都把稅轉(zhuǎn)嫁給了買房者，而且價格也沒怎么降，頂多是讓一點稅。”張建新表示，雖然有個稅的房子現(xiàn)在不好賣，但“誰買房子誰掏稅”仍是市場主流。  為增加成交量，幫賣房者減少納稅額，中介開始鼓勵賣房者做“陰陽合同”。鏈家地產(chǎn)多家門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少賣房者擔(dān)心20%的個稅過重，非常愿意做“陰陽合同”。據(jù)張建新介紹，北京市對二手房的成交有最低指導(dǎo)價，中介可以幫客戶按最低價報個稅。“三環(huán)至四環(huán)之間的房子，最低成交價在18000元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間的約16000元/平方米。我們幫客戶去過戶的時候，可以最低價成交，這樣個稅就少很多。比如，酒仙橋附近80平方米的房子，市場報價約200萬元，但做成16000元/平方米的成交價，總價才128萬元。”張建新透露。  觀望成主流情緒  “如果真按20%執(zhí)行的話，我的房子就不賣了，大不了先出租。”一位擁有3套房的賈先生對個稅政策顯得憤憤不平。最近一個多月來，像賈先生這樣的人越來越多。  海德房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，北京是“國五條”執(zhí)行細(xì)則中唯一一個嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅的城市，北京購房人稅負(fù)承受力接近極限，也導(dǎo)致觀望成為當(dāng)前二手住宅市場的主流情緒。而在北京二環(huán)外的一家中介公司的公司經(jīng)理告訴記者，她認(rèn)為，政策效應(yīng)最多持續(xù)兩三個月，想要買房，最好再等一等。  “個稅政策導(dǎo)致市場成交量持續(xù)萎縮，市場整體交易難度也在不斷上升，不利于緩解供需矛盾和穩(wěn)定房價。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，北京二手房市場低迷期或?qū)⒊掷m(xù)半年。  而且，要按照北京市地稅局發(fā)布的《公告》中的規(guī)定執(zhí)行的話，各區(qū)縣稅務(wù)部門必須增加人力、物力，來逐一核查各種類型房屋的購房合同、裝修款、貸款利息、各種合理的費用支出等。各區(qū)縣稅務(wù)部門增加成本的意愿并不強。  值得注意的是，執(zhí)行20%的個稅與穩(wěn)定房價沒有必然聯(lián)系。據(jù)媒體報道，廣東東莞自2007年就已執(zhí)行該個稅政策，但5年過去，東莞二手房成交量和價格均呈上漲趨勢。東莞中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年住房均價為2202元/平方米，到2012年，均價已達3542元/平方米，累計漲幅超過60%。2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。  (中國證券報 姚軒杰)   來自：百度樂居

樓市限價嚴(yán)字當(dāng)頭 房企應(yīng)對歪招頻現(xiàn)

離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等手法規(guī)避限價政策。其中的種種亂象，歸根到底是開發(fā)商企圖奪回因限價而暫時失去的定價權(quán)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應(yīng)對政策，不如調(diào)整價格預(yù)期、加快銷售速度更為實際。 嚴(yán)格限價 北京諸多項目上市受阻 “不是我們不想賣，實在不知道預(yù)售許可證什么時候能批下來，如果能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”位于北京海淀區(qū)上地的華潤橡樹灣項目銷售人員帶著抱怨的口氣向記者表示。原本打算5、6月份開盤的橡樹灣由于遭受預(yù)售證困擾，其尾盤五期房源仍在等待開盤中，據(jù)銷售人員介紹目前預(yù)計開盤時間拖延至7、8月份。 事實上，橡樹灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來針對新房預(yù)售價格的進一步監(jiān)管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后，針對商品房預(yù)售的“限價”政策進一步收緊。現(xiàn)階段，北京項目報批銷售的程序也逐漸趨嚴(yán)，開發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。 就以橡樹灣項目為例，去年該盤四期銷售均價3.6萬元/平方米，由于整體銷售業(yè)績不錯，開發(fā)商把最初準(zhǔn)備在去年發(fā)售的房源留至今年。有媒體此前報道稱，今年該項目曾以6.3萬元的均價報批，終因漲幅過高被拒。 “最終價格未定，預(yù)計均價大致在5萬—5.5萬元/平方米。”銷售人員告訴記者。可以看出，雖然開發(fā)商已調(diào)低了心理預(yù)期價格，但與前期價格相比，五期房源預(yù)計售價漲幅依然高達40-50%，這或許正是該項目預(yù)售證遲遲未能獲得的主要原因。對此銷售人員的解釋是，該項目五期房源裝修標(biāo)準(zhǔn)進行了提升，家電品牌等較四期房源都提高了檔次。 上述情況并非少數(shù)。位于北京北五環(huán)亞奧板塊內(nèi)的潤澤公館也遇到同樣情況。去年9月，該項目以均價2.6萬元/平方米開盤，經(jīng)歷了去年下半年到今年年初的一輪價格上漲后，該項目周邊現(xiàn)房現(xiàn)已賣到4萬元/平方米以上，如果繼續(xù)按2.6萬元/平方米預(yù)售明顯低于周邊市場價，開發(fā)商顯然不甘心。 此外，預(yù)計6月開盤的保利春天里三期，現(xiàn)在也在申請預(yù)售證的過程中，價格待定。其二期均價在15000-16000元/平方米，但當(dāng)前該區(qū)域市場指導(dǎo)價已達19196元/平方米，這意味著，三期定價將高于二期，勢必觸發(fā)政府的預(yù)售紅線。 “建委壓了不少證沒批。我們會關(guān)注公司代理項目周圍的競爭樓盤，最近時常發(fā)現(xiàn)，周邊項目原本打算近期開盤的，結(jié)果沒開出來，一問才知道是預(yù)售證沒批下來。”世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)北京市場研究部的經(jīng)理劉婧姝告訴記者。報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。 調(diào)控反致供應(yīng)疲軟 各地“國五條”落實政策在4月初陸續(xù)出臺，為抑制房價過快上漲，地方政府欲借助“限價令”將新開盤商品房價格控制在相對穩(wěn)定的水平。 4月底，廣州國土房管局下發(fā)通知，規(guī)定自4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)，對未按要求執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)將暫不核發(fā)預(yù)售許可證。同時，北京的房價管控體系也日趨明朗，將實施的商品房行政限價管理政策將采取“雙軌模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房納入“限價房序列”管理；包括高端項目在內(nèi)的非自主、改善型商品房，則劃入“價格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列”。北京市住建委主任楊斌在公開場合強調(diào)，政府將不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預(yù)售許可證。在深圳，監(jiān)管部門規(guī)定商品房預(yù)售價調(diào)整幅度達到或超過15%而不報的，將處以罰款10萬的處罰，同時項目預(yù)售報價明顯超過上月均價的也將在預(yù)售證上予以控制。 “與其他城市相比，北京的限價政策最嚴(yán)厲。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者。北京的房價其實分為預(yù)售報價和實際簽約價格，預(yù)售報價往往是虛的，開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營銷噱頭，而真正體現(xiàn)房價真實情況的是簽約價格。現(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預(yù)售許可證時的預(yù)售報價，還包括實際簽約價格。“4月以來，北京已經(jīng)有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”張大偉告訴記者。 在深圳，據(jù)深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄介紹，目前深圳的限價政策從大體方向來說與北京差不多，在個別樓盤的報價審批上也比較嚴(yán)格。由于監(jiān)管部門對預(yù)售報價的嚴(yán)格審批，新開房源售價不得大幅高于前一批房源售價，開發(fā)商此前一貫采取的分批銷售、低開高走的營銷策略，目前實施起來難度較大。 政府將調(diào)控之手伸向定價環(huán)節(jié)，引起市場的無聲反抗。一個明顯的跡象是，在逐漸升級的“預(yù)售證之戰(zhàn)”背后，開發(fā)商的觀望進一步收窄了供應(yīng)量，供需矛盾有愈演愈烈之勢。正是由于各地預(yù)售監(jiān)管及“限價令”的出臺，使得不少城市新房入市受阻，供應(yīng)疲軟，成交亦有所下滑。中原集團研究中心監(jiān)測的40個城市，4月前25天新房供應(yīng)量較3月供應(yīng)量下降約23%，較去年月均供應(yīng)水平下降約40%。其中一線城市供應(yīng)明顯乏力，較3月份下降約48%。 開發(fā)商動足腦筋規(guī)避政策 失去定價權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持之下，北京的部分開發(fā)商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價之困。 已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬科新里程，其應(yīng)對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預(yù)售合同，一個則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項目采用預(yù)售價格與裝修價格相分離策略，商品房預(yù)售部分的均價在16000元/平方米左右，符合政府的限價要求，而實際上這批房源均價在20000元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員告訴記者，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進首付里。 “事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉告訴記者，更何況，對于那些價格上調(diào)幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。“像萬科新里程這樣的剛需項目還可以操作，像一些豪宅項目，單價動輒上漲近萬元甚至更多，很難靠轉(zhuǎn)移有限的精裝修費用拿到預(yù)售證。” 也有一些原先的毛坯房項目為了合理漲價，通過預(yù)售審批，而增加了精裝修。世聯(lián)地產(chǎn)劉婧姝告訴記者，北京的萬科長陽半島項目就是如此，該項目增加了精裝修后，新一批房源單價上漲了2000元并順利獲得預(yù)售審批，而事實上開發(fā)商在精裝修上的成本往往不到2000元。“這種方法也僅適用于萬科這類精裝修經(jīng)驗豐富的開發(fā)商，如果是從來沒做過精裝修的開發(fā)商，臨時增加裝修也很難做到。”劉婧姝表示。 還有些開發(fā)商則采取“摒”的策略。“在深圳，一些高端項目的開發(fā)商不甘心自己的項目品質(zhì)好卻無法與周邊項目拉開價格差距，就先降低售價推出一部分期房房源，等回籠了一部分資金后，剩下的房源等到現(xiàn)房再漲價銷售。” 深圳中原地產(chǎn)玉家雄告訴記者，開發(fā)商作此決定前也必須全面衡量，一是資金鏈?zhǔn)欠駬蔚米。乾F(xiàn)房漲價后購買需求是否能“買賬”。 而在張大偉看來，雖然短期來看，限價政策會抑制樓市供應(yīng)量，但大多數(shù)開發(fā)商最終仍將調(diào)整價格預(yù)期、按照自己的節(jié)奏供應(yīng)房源上市銷售。“一旦這一政策執(zhí)行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。從目前來看，市場已經(jīng)逐漸認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過預(yù)期，考慮平價入市的項目在增加。”張大偉表示。 玉家雄告訴記者，面對目前樓市調(diào)控的常態(tài)化，開發(fā)商也開始從另外一個角度來應(yīng)對政策。“以前開發(fā)商往往追求利潤的最大化，而現(xiàn)在他們更在乎銷售速度和周轉(zhuǎn)率的加快。”目前市場仍以剛性需求為主導(dǎo)，客戶對價格的敏感令開發(fā)商理性認(rèn)識到惜售囤貨未必有益，過高的資金成本使得大多數(shù)房企只能選擇加快銷售以應(yīng)對調(diào)控。   來自：網(wǎng)易房產(chǎn)

不透明化的中國二手工程機械市場

行購買；通過各大城市的二手設(shè)備的市場購買；通過拍賣行競價拍賣購得。二手工程機械的定價一直都沒有標(biāo)準(zhǔn)，而且二手市場的管理不規(guī)范，二手設(shè)備的整個評估和售后的交易系統(tǒng)的不完整，各個品牌的質(zhì)量問題和設(shè)備的使用年限，以及對二手市場的不了解，國外品牌的滲入都是影響整個二手市場得不到完善的因素。 　　缺少完整的評估標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在中國二手機械市場的一大阻礙，國內(nèi)對于二手機械的評估只能通過機械設(shè)備的時間（使用時間、設(shè)備的使用頻率、設(shè)備的維修期和設(shè)備的現(xiàn)有情況）判定二手機械設(shè)備的價值，這樣評估就存在很大的隱患，一些人就會鉆漏洞，進而影響整個二手機械市場的發(fā)展。為了更高的應(yīng)對不利因素，發(fā)展公正、誠信、標(biāo)準(zhǔn)的評估機構(gòu)是必須的，在二手機械的發(fā)展之路，更多的要學(xué)習(xí)國外成熟的二手機械管理經(jīng)驗，做到行業(yè)企業(yè)的市場透明化，讓更多的人認(rèn)識到二手機械市場的好處。    來自：中國建筑新聞網(wǎng)