房企融資凜冬漸近 調(diào)控政策仍將從緊

和分析人士預計，接下來房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對部分城市房地產(chǎn)市場的局部過熱，調(diào)控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現(xiàn)，房企信用風險分化也將進一步加劇。監(jiān)管狠“敲打” 銀行嚴自查銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務一直都是監(jiān)管部門緊盯的重點。日前，銀保監(jiān)會辦公廳通報了《關于對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報》，再次“點名”銀行為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資、向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款等違規(guī)現(xiàn)象。接近監(jiān)管人士對記者透露，針對現(xiàn)場檢查出的違規(guī)現(xiàn)象，監(jiān)管部門很快將披露處罰結果，處罰料從嚴、從重。實際上，今年7月，銀保監(jiān)會阿拉善監(jiān)管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，　　中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業(yè)工作。不少銀行業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“禁止終身從事銀行業(yè)工作”屬于比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監(jiān)管部門整治房地產(chǎn)貸款領域亂象，防止房地產(chǎn)泡沫化、金融化的決心。準備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產(chǎn)信貸業(yè)務情況、風險情況等，總行這次要求自查的重點是理財資金、同業(yè)資金投向房地產(chǎn)領域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對于分行的一些新業(yè)務準入都可能帶來影響。”縮名單 提利率房地產(chǎn)貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經(jīng)濟形勢下調(diào)控政策從嚴，商業(yè)銀行也不得不調(diào)整信貸結構、優(yōu)中選優(yōu)。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見一斑：部分國有大行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速出現(xiàn)回落。工行和農(nóng)行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速較2018年同期下滑了兩個百分點。對于接下來的房地產(chǎn)貸款，尤其是房企開發(fā)貸款，“大戶”建行的態(tài)度也很明確。建行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調(diào)控政策導向，審慎推進房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務。上半年建行房地產(chǎn)開發(fā)貸增速同比下降，下一步，建行會繼續(xù)按照調(diào)控政策導向，推動貸款結構調(diào)整，秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則，進一步嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸準入標準，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，同時加強資金用途方面的監(jiān)管。而記者采訪長三角、珠三角等地區(qū)銀行負責人時也得到類似回應，稱房企開發(fā)貸長期受名單制管控，預計接下來名單范圍可能進一步縮小，或者上收地方分行開發(fā)貸業(yè)務的部分權限。除了縮小名單外，不少銀行業(yè)內(nèi)人士預計，在調(diào)控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下，房企開發(fā)貸的定價也將快速提升。李陽稱，此前該行對于地方房企或者擴張勢頭較猛的房企，貸款利率在基準利率上浮50%以上，后續(xù)仍有上調(diào)可能。房企信用風險料再分化除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產(chǎn)必須穿透，二是信托公司必須主動管理。在監(jiān)管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。穆迪在其最新發(fā)表的報告中表示，對境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴格監(jiān)管，將對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性造成壓力，并擴大開發(fā)商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計：“流動性疲弱、信托貸款敞口大或經(jīng)營規(guī)模小的開發(fā)商將承壓，而信用實力和流動性更強的開發(fā)商可能會從實力較弱的同業(yè)手中獲得更多市場份額。”聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續(xù)非標融資進一步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)“二八”分化。大型房企的融資也會出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。對房企而言，后續(xù)要規(guī)避兩類風險：一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規(guī)模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢，后續(xù)回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營可能會比較困難。李奇霖表示，在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流“過冬”。在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構合作共同開發(fā)，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。

西安通用航空科技集團廣州辦事處領導參觀集團華南大區(qū)

正余鎮(zhèn)入黨積極分子赴我集團參觀黨建活動中心

集團組織員工參加義務獻血活動

機電安裝公司董事長周玉堂更是親自帶頭參加了捐獻活動。他們用實際行動來履行一個公民的光榮義務，表達著回饋社會、關愛社會的真摯情感和無私奉獻的精神。

集團召開2019年第六次管理工作會議

，他提出了如下指示：一是提升內(nèi)部管理效能，統(tǒng)籌平衡職權擔當。進一步疏通管理流程，使管理能夠強化責任心、提高工作效率，加強工作主動性；二是合理調(diào)整分配體系，在重新制訂的分配公式中，將以工程回收款和利潤為導向，實行利潤最大化的分配方案。三是優(yōu)化員工層級結構，高度重視年輕人員的培養(yǎng)和提拔，把握住新生力量所帶來的有形和無形的資源，贏得發(fā)展的未來。四是樹立全員學習的理念，要求集團公司、各大區(qū)、分公司、項目部放線工以上人員每天進行不少于1小時的學習，通過提升員工業(yè)務技能、拓展知識、提升素養(yǎng)，構建“學習型”團隊，打造“學習型”企業(yè)。五是突出人才管理重點，以大區(qū)為主導，合理改進分配方案，以集團為引領，強化落實培訓工作。有效提升員工整體素質，增強核心競爭力，進而促進企業(yè)的良性發(fā)展。六是加大監(jiān)審力度，審計及監(jiān)察部門要強化履行職責，全方面、全公開進行監(jiān)查審計。七是深入規(guī)劃現(xiàn)有市場，以長三角、珠三角地區(qū)為主市場，把津京冀、西南、西北作為補充市場，堅持正確的市場布局不動搖。八是建立以大區(qū)為主導的管理體系。在集團負責制定宏觀經(jīng)營管理戰(zhàn)略的同時，由大區(qū)掌握對轄區(qū)業(yè)務和人員任用等工作的主動權。他要求中聯(lián)世紀建設集團、華一控股集團各子公司都要嚴格執(zhí)行此次會議精神，才能確保在當前嚴峻的經(jīng)濟形勢下，順利平穩(wěn)完成年度目標，保障公司持續(xù)健康良性發(fā)展。集團總裁李義在會上發(fā)言表示，各項目部要積極重視綜合大檢查所體現(xiàn)出的問題，及時整改；集團管理中心要處理好資金管控問題，提升戰(zhàn)略經(jīng)營能力，有序推動各項經(jīng)濟活動的平穩(wěn)運行；調(diào)整人員結構分布，提拔高素質人才，精簡集團人員，進而促進集團整體人力水平的提升。針對本次綜合大檢查結果，集團產(chǎn)品管理委員會主任閆立及成本控制管理委員會主任趙國江分別在會議上代表檢查現(xiàn)場組和綜合組作以情況通報。

集團召開2019年第六次管理工作會議

，他提出了如下指示：一是提升內(nèi)部管理效能，統(tǒng)籌平衡職權擔當。進一步疏通管理流程，使管理能夠強化責任心、提高工作效率，加強工作主動性；二是合理調(diào)整分配體系，在重新制訂的分配公式中，將以工程回收款和利潤為導向，實行利潤最大化的分配方案。三是優(yōu)化員工層級結構，高度重視年輕人員的培養(yǎng)和提拔，把握住新生力量所帶來的有形和無形的資源，贏得發(fā)展的未來。四是樹立全員學習的理念，要求集團公司、各大區(qū)、分公司、項目部放線工以上人員每天進行不少于1小時的學習，通過提升員工業(yè)務技能、拓展知識、提升素養(yǎng)，構建“學習型”團隊，打造“學習型”企業(yè)。五是突出人才管理重點，以大區(qū)為主導，合理改進分配方案，以集團為引領，強化落實培訓工作。有效提升員工整體素質，增強核心競爭力，進而促進企業(yè)的良性發(fā)展。六是加大監(jiān)審力度，審計及監(jiān)察部門要強化履行職責，全方面、全公開進行監(jiān)查審計。七是深入規(guī)劃現(xiàn)有市場，以長三角、珠三角地區(qū)為主市場，把津京冀、西南、西北作為補充市場，堅持正確的市場布局不動搖。八是建立以大區(qū)為主導的管理體系。在集團負責制定宏觀經(jīng)營管理戰(zhàn)略的同時，由大區(qū)掌握對轄區(qū)業(yè)務和人員任用等工作的主動權。他要求中聯(lián)世紀建設集團、華一控股集團各子公司都要嚴格執(zhí)行此次會議精神，才能確保在當前嚴峻的經(jīng)濟形勢下，順利平穩(wěn)完成年度目標，保障公司持續(xù)健康良性發(fā)展。集團總裁李義在會上發(fā)言表示，各項目部要積極重視綜合大檢查所體現(xiàn)出的問題，及時整改；集團管理中心要處理好資金管控問題，提升戰(zhàn)略經(jīng)營能力，有序推動各項經(jīng)濟活動的平穩(wěn)運行；調(diào)整人員結構分布，提拔高素質人才，精簡集團人員，進而促進集團整體人力水平的提升。針對本次綜合大檢查結果，集團產(chǎn)品管理委員會主任閆立及成本控制管理委員會主任趙國江分別在會議上代表檢查現(xiàn)場組和綜合組作以情況通報。

石家莊分公司喜獲一項省級優(yōu)秀QC嘉獎

石家莊分公司舉行第三季度技術、質量管理培訓

方開挖、防水、基礎與主體工程、裝飾裝修工程等方面的質量管控措施進行了講解。隨后由分公司總工程師李春輝講授了技術人員應具備的測量技術專業(yè)知識、如何編制施工組織設計及方案的基本要求、資料與試驗管理應在現(xiàn)場工作中需注意的有關事項等。培訓最后，分公司董事長曹建青表示希望通過本次培訓讓大家對專業(yè)知識方面有進一步的提高，要求大家積極努力學習新的技術規(guī)范、不斷提高自己的管理水平，為今后的工作奠定堅實基礎。

土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法修改通過 明年起施行

民政府土地利用和土地管理情況進行督察。”（二）將第十一條、第十二條、第十三條合并，作為第十二條，修改為：“土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”（三）將第十四條、第十五條合并，作為第十三條，修改為：“農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。“國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。“發(fā)包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。”（四）將第十九條改為第十七條，修改為：“土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：“（一）落實國土空間開發(fā)保護要求，嚴格土地用途管制；“（二）嚴格保護永久基本農(nóng)田，嚴格控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)用地；“（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；“（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎設施用地合理需求，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展；“（五）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；“（六）占用耕地與開發(fā)復墾耕地數(shù)量平衡、質量相當。”（五）增加一條，作為第十八條：“國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應當堅持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國土空間結構和布局，提升國土空間開發(fā)、保護的質量和效率。“經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護、建設活動的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。”（六）將第二十四條改為第二十三條，第二款修改為：“土地利用年度計劃，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，一經(jīng)審批下達，必須嚴格執(zhí)行。”（七）將第二十九條改為第二十八條，第二款、第三款修改為：“縣級以上人民政府統(tǒng)計機構和自然資源主管部門依法進行土地統(tǒng)計調(diào)查，定期發(fā)布土地統(tǒng)計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得拒報、遲報，不得提供不真實、不完整的資料。“統(tǒng)計機構和自然資源主管部門共同發(fā)布的土地面積統(tǒng)計資料是各級人民政府編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。”（八）將第三十三條改為第三十二條，修改為：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的，由國務院責令在規(guī)定期限內(nèi)組織開墾與所減少耕地的數(shù)量與質量相當?shù)母兀桓刭|量降低的，由國務院責令在規(guī)定期限內(nèi)組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門驗收。“個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數(shù)量不足以補償所占用耕地的數(shù)量的，必須報經(jīng)國務院批準減免本行政區(qū)域內(nèi)開墾耕地的數(shù)量，易地開墾數(shù)量和質量相當?shù)母亍！保ň牛⒌谌臈l第一款、第二款改為第三十三條，修改為：“國家實行永久基本農(nóng)田保護制度。下列耕地應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃為永久基本農(nóng)田，實行嚴格保護：“（一）經(jīng)國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；“（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田和已建成的高標準農(nóng)田；“（三）蔬菜生產(chǎn)基地；“（四）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；“（五）國務院規(guī)定應當劃為永久基本農(nóng)田的其他耕地。“各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上，具體比例由國務院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地實際情況規(guī)定。”（十）將第三十四條第三款改為第三十四條，修改為：“永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實施。永久基本農(nóng)田應當落實到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴格管理。“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當將永久基本農(nóng)田的位置、范圍向社會公告，并設立保護標志。”（十一）增加一條，作為第三十五條：“永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉用或者土地征收的，必須經(jīng)國務院批準。“禁止通過擅自調(diào)整縣級土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農(nóng)田農(nóng)用地轉用或者土地征收的審批。”（十二）將第三十五條改為第三十六條，修改為：“各級人民政府應當采取措施，引導因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護排灌工程設施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。”（十三）將第三十七條改為第三十八條，刪去第三款。（十四）刪去第四十三條。（十五）將第四十四條第二款、第三款、第四款修改為：“永久基本農(nóng)田轉為建設用地的，由國務院批準。“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。”（十六）增加一條，作為第四十五條：“為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實施征收：“（一）軍事和外交需要用地的；“（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；“（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社區(qū)綜合服務、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；“（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；“（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發(fā)建設需要用地的；“（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。“前款規(guī)定的建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；第（四）項、第（五）項規(guī)定的建設活動，還應當納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；第（五）項規(guī)定的成片開發(fā)并應當符合國務院自然資源主管部門規(guī)定的標準。”（十七）將第四十五條改為第四十六條，刪去第二款中的“并報國務院備案”。（十八）將第四十六條、第四十八條合并，作為第四十七條，修改為：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。“縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。“多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。“擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。“相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。”（十九）將第四十七條改為第四十八條，修改為：“征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。“征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。“征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。“征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。“縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。”（二十）將第五十五條第二款修改為：“自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。”（二十一）將第五十八條修改為：“有下列情形之一的，由有關人民政府自然資源主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：“（一）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；“（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；“（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；“（四）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。“依照前款第（一）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”（二十二）將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為：“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。“農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。“國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。“國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。”（二十三）將第六十三條修改為：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。“前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。“通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。“集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。”（二十四）增加一條，作為第六十四條：“集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。”（二十五）將第六十五條改為第六十六條，增加一款，作為第三款：“收回集體經(jīng)營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”（二十六）將第六十六條改為第六十七條，增加一款，作為第二款：“縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查的，適用本法關于自然資源主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定。”（二十七）將第七十條改為第七十一條，修改為：“縣級以上人民政府自然資源主管部門在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)國家工作人員的違法行為，依法應當給予處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當依法移送監(jiān)察機關或者有關機關處理。”（二十八）將第七十四條改為第七十五條，其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責”。（二十九）將第七十七條改為第七十八條，其中的“土地行政主管部門”修改為“農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門”。（三十）將第八十一條改為第八十二條，修改為：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”（三十一）刪去第八十二條。（三十二）將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門”。（三十三）將第八十五條修改為：“外商投資企業(yè)使用土地的，適用本法；法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”（三十四）增加一條，作為第八十六條：“在根據(jù)本法第十八條的規(guī)定編制國土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。”（三十五）將有關條款中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門”，“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”，“行政處分”修改為“處分”。二、對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作出修改將第九條修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實行，對促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。國務院及其有關部門和各省、自治區(qū)、直轄市應當堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，加強組織領導，做好法律宣傳，制定、完善配套法規(guī)、規(guī)章，確保法律制度正確、有效實施。本決定自2020年1月1日起施行。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)本決定作相應修改，重新公布。

樓市迎來房貸新政：以后每月還的房貸會增加嗎？

房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。資料圖：中國人民銀行。8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。在上述新政實施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。但是實際操作中，目前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。自2016年“9.30”樓市調(diào)控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。也就是說，目前銀行實際的房貸利率高于現(xiàn)行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房貸利率未來會下降嗎？LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。此次央行公告也明確，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。“根據(jù)央行的規(guī)定，如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響。交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。“預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。有一點值得關注的是，根據(jù)李萬賦的計算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實際上具體的貸款利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。未來房貸利率或呈現(xiàn)因人而異現(xiàn)象嚴躍進還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調(diào)，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。根據(jù)央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。資料圖：售樓員為民眾推薦商品房戶型。在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調(diào)。此類上調(diào)最后也會影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。此外，根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。嚴躍進認為，明確購房者可約定利率重定價周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進行微調(diào)，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續(xù)也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調(diào)的地方。