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2020年06月廣告 剛需優質房源大減 學區換房客趨冷靜
左右，才可能吸引客戶來看房。但沒有業主愿意調價。業主扎堆繃著，其實就是不著急賣?！?nbsp; “業主不調價，沒有客戶來看房，現在的報價遠遠高于前期成交價。”上述銷售人員介紹，有的賣房業主本身要換房，但換房看中的小區存在同樣問題?！皳Q房客戶買不到房子，自然不敢先賣了自己的房子。多數人只有一套房子，是剛需客戶，賣了就沒地方住?！?nbsp; 形成“連環”退房 出現上述現象，和西城區學區房政策規定的最后落戶時間臨近有較大關系。據多位學區房購房者反映，如果不是全款買房，肯定趕不上時間落戶。 “銷售人員說，西城目前實行預約制，算上預約時間，全款客戶可能還趕得上落戶末班車，換房無論如何都不行了。即便是全款客戶，也不敢保證在落戶截止時間點前把所有手續走完。到了現在這個時間點，購房者基本上不敢冒這個險。”有購房者對中國證券報記者表示。 有的購房者指出，由于前期成交量大增，西城學區房掛牌房源量質量不高。“1000萬元以內的學區房本來就不多，經歷5月份的大幅成交后，數量更是有限。中介都說前期搶沒了，剩下的基本都是平房?！?nbsp; “就是想買也難找到合適的房子。”有學區房購房者對中國證券報記者表示，“剩下的學區房，要不就是存在戶型差、樓齡高等硬傷，要不就是價格太高不能聊。現在的市場，優質房源有限，而非優質房源確實不值這個價錢。另一方面，準備買我們房子的人，都是換房或者剛需，買完想第一時間入住，給我們的騰房時間也就一個月。短時間難以找到合適的學區房，我們也不敢輕易賣掉自己的房子。” 多位學區房銷售人員稱，不少換房客戶是在同一個中介系統上掛牌，學區房價格上漲，非學區的自有住房也跟著漲。如此一來，損失的是兩單生意?！艾F在不少退房客戶都會形成‘連環’退。西城學區房不買了，出售自有住房的簽約一起會被推翻。6月份以來，自己的業務量大幅下降?！?nbsp; 新房供應增加 機構數據顯示，5月份北京二手房實際成交量超過2.1萬套。特別是西城區，二手房全月成交量有望超過1500套，而1月份只有500-600套。 中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，二手房市場升溫的原因很多。但北京市場更多屬于恢復性上漲，直到4月下旬才逐漸開始恢復。前期積壓了大量需求，同時北京5月新建住宅供應減少，疊加西城學區房交易的推動，使得市場明顯活躍。 張大偉指出，目前北京二手房價格出現了大約2%左右的恢復性上漲，疫情期間的跌價基本已經恢復。整體看，北京市場價格大漲的可能性不大。特別是換房客戶二套房首付比例高達80%，在全國都屬于調控最嚴格的區域。 值得注意的是，近期北京地區新房供應呈現井噴態勢。上周末，北京市住建委一口氣下發了10個項目的預售證，其中8個是住宅項目。業內人士指出，新房集中入市或促進二手房降價。 中國證券報記者近日對北京二手房市場調研發現，前期成交量顯著放大，當前優質二手房房源量大幅減少。隨著西城學區房新政規定的最后落戶時點臨近，學區房“換房客”趨于冷靜。
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2020年06月5月百城住宅均價同環比小幅上漲
比上漲，34個城市環比下跌。如果按中位數計算，當月全國100個城市（新建）住宅價格中位數為9597元/平方米，環比下跌0.15%，同比上漲3.73%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為27672元/平方米，環比上漲0.50%；同比上漲3.01%，漲幅較上月擴大0.43個百分點。中指院方面分析指出，從5月份住宅市場表現來看，在供應方面，各大房企普遍加速推盤，重點城市整體推盤量明顯增加。需求方面，多數城市市場交易逐步恢復，杭州、上海等市場整體去化較好；其中上海改善性購房需求釋放較為積極。價格方面，百城住宅均價環比小幅上漲，但同比增速仍明顯低于去年同期水平。
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2020年05月公積金改革路徑：從加強地區間互融互通入手
“改革住房公積金制度”。由此，市場人士解讀，中央定調公積金制度的方向是改革，而非取消。 在鄭秉文的公積金改革提案受到廣泛關注后，他22日連夜把提案擴充為一篇9000字的文章《我主張保全住房公積金的理由及其四個改革選項》，進一步闡述了他對于公積金制度效果的看法、存在問題和4個從易到難的改革方案。 公積金去留惹爭議 今年2月，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆撰文提到，建議取消企業住房公積金制度，以為企業降低12%的成本。 此后，社會上關于取消和保留公積金的意見不一而足。今年全國“兩會”上，代表委員對于公積金也有多項提案建議。 全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，適當下調住房公積金的繳存比例；全國人大代表，上汽集團黨委書記、董事長陳虹建議階段性放寬公積金可提取的用途范圍，在原有的購房、租房用途基礎上，將其他家庭重大開支納入可提取范圍。 鄭秉文提出“關于改革住房公積金制度的提案”。他分析歷史相關數據稱，從效率和公平兩個角度看，公積金制度效果并不很差，為住房制度轉型和解決職工住房問題發揮了作用。 在鄭秉文看來，公積金存在的問題可能很多，但最大問題是兩個：一是投資手段單一，收益率太低，損失巨大；二是統籌層次太低，降低了資金效率。 從投資收益率來說，他舉例，2018年增值收益率僅為1.56%，直接導致的后果是職工繳存款利息太低，僅按1.5%計息。如按市場化投資收益率來算，利息損失巨大。 由于統籌層次較低，貸款率高的地區（比如，天津99.5%）和低的地區（比如，青海78%）之間不能在全國范圍內調劑使用結余資金。從全社會角度看，資金管理層次太低和地區割據降低了結余資金的“互助”效率。 改革可從提高收益率入手 基于住房公積金存在的弊端，如何改革的話題就提上了日程。 鄭秉文提出了4個改革方案。一是提高統籌層次，加強地區間互融互通，提高收益率；二是整體改制為國家住房公積金管理公司，成為獨立法人的非銀行金融機構（美國“兩房和吉利美”的思路）；三是改組為國家住房銀行（中國郵政儲蓄銀行的思路）；四是與企業年金合并（新加坡中央公積金的思路）。在他看來，就目前中國國情來說，這4個改革方案，是由易到難的。 第一個方案的具體路徑是，在不改變住房公積金中心目前行政事業單位性質的條件下擴容功能和優化結構。可以搞協議存款，這樣起碼可將利率提高到3.5%左右，實行起來很容易。待過渡一段時間后，可進一步改革投資體制，進行委托投資；進行業務范圍、繳存覆蓋面、運行機制效率（如簡化提取使用手續）等方面的改革。 “第一個方案是最容易的，只要有決心，不需要國家政策支持，不用說非得克服什么了不得的困難才能完成?！编嵄膶ψC券時報記者說，第一個方案特點是公積金組織性質沒變，還是“互助會”，比較原始。相較之下，第二、三個方案屬于金融性質，可以發揮現代金融功能，更高效地發揮公積金繳存資金的效率，給繳存者帶來更大收益。 值得一提的是，鄭秉文提出的第三個改組為國家住房銀行的建議，與全國政協常委張連起的建議不謀而合。張連起今年提出取消公積金制度并建立住房保障銀行的建議：住房保障銀行定位為政策性銀行，可提供低息貸款；改變現在公積金的社保運作模式，實現金融市場化運作，可提高住房公積金持有收益；企業和個人自愿交納，可稅前抵扣。 第四個方案是公積金和年金整合，這也是黃奇帆此前建言的一個公積金改革方向。不過鄭秉文認為，這個方案是最難的，因為涉及不同部門間的溝通?！斑@是基于民眾的角度，是良好的愿望，但是從實際執行來說，難度太高，幾乎是不可能的?！?nbsp; “別說涉及到兩個部委，就是職業年金和企業年金都屬于一個部門負責的事情，合并也是很難的，因為他們的屬性存在較大差異性?！编嵄恼f。 鄭秉文的建議是先易后難，從最容易改革的第一個方案入手。“第一步，先把收益率太低的問題解決，你不能看著它（公積金資金）像冰棍兒一樣一天天在那兒化?！编嵄恼f，之后在這個過渡期內，在中央統一部署之下，再看下一步如何改，看看是準銀行金融機構的路子，還是一步到位改組為國家住房銀行，還是強行與企業年金合并。 “眼下，刻不容緩的是立即就地改革?！编嵄恼f，“先把協議存款等業務搞起來。”
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2020年05月中共中央國務院：穩妥推進房地產稅立法
府工作報告。2018年政府工作報告中提到，“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法?！?019年政府工作報告對2019年房地產方面的工作部署亦提到“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法?！睂τ诮衲甓裕芤咔橛绊?，一年一度的全國兩會將于5月21日在北京召開，房地產稅是否將有新的推進備受關注。此外，《意見》指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制；改革住房公積金制度。在建立健全統一開放的要素市場方面，《意見》提到，加快建設城鄉統一的建設用地市場，建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，深化農村宅基地改革試點。深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度。此外，《意見》提到，推進要素價格市場化改革。健全主要由市場決定價格的機制，最大限度減少政府對價格形成的不當干預。完善城鎮建設用地價格形成機制和存量土地盤活利用政策，推動實施城鎮低效用地再開發，在符合國土空間規劃前提下，推動土地復合開發利用、用途合理轉換。
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2020年05月多地取消落戶限制 樓市調控堅持“房住不炒”
穩定市場的政策繼續出臺?！必悮ぱ芯吭翰呗匝芯坎恳晃环治鋈耸恐赋?。其中，放寬或者取消落戶限制，成為地方政府普遍的政策著力點。例如，5月初，山東省人力資源和社會保障廳等13部門聯合印發文件，提出拓寬就業渠道、鼓勵基層就業、加大引才力度等多方面政策措施。其中明確提出，山東將全面放開對高校在校生、畢業生的落戶限制，全省16市均可先落戶后就業。5月1日，浙江省實施新的“常住戶口登記管理規定”，在一定程度上放寬了落戶政策。該政策明確，放寬集體戶設立條件；取消集體宿舍的條件限制，支持孵化器、眾創空間、特色小鎮等設立集體戶；允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶。今年4月份，發改委方面表示，針對房地產市場調控，除了土地要素的改革要求外，還包括放寬落戶條件，加快城市城鎮化，指導各地政府加快人才落戶、人才引進、人才安居類政策的出臺。根據貝殼研究院的統計，今年4月份以來，隨著復工復產的推進，各地正在加快人才引進的步伐，在人才安居類政策上加大出臺頻率以及覆蓋范圍。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，近期，發改委再次明確全國各地需要放寬落戶政策，尤其是一些常住人口規模不大的城市，更需要加快落戶政策的調整和放松，所以地方省市類似的政策調整，具有積極的意義，“一方面可以吸納人才，另一方面也能帶動房地產市場相關物業的交易，客觀上能夠促進集體宿舍、人才公寓、酒店式公寓等物業的后續發展?！保ㄓ浾?高偉）
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2020年05月五一期間樓市回暖：營銷花樣頻出，看的比買的多
歷在目。隨著疫情防控形勢的好轉，樓市開始回暖。營銷花樣頻出看的比買的多“4月后帶看量恢復比較明顯。”李友說，受疫情防控形勢等因素影響，春節過后，市場基本處于暫停狀態，每天所做的就是通過APP看能不能找一兩個意向客戶先聊一下。4月后，很多之前網上聊的客戶先后回到北京，帶看量明顯上升。中原地產數據顯示，2020年五一小長假前4日，北京新建住宅網簽666套，二手住房網簽量139套，合計簽約805套，較2019年同期的376套相比，上漲114％；深圳方面，2020年五一前4天商品住宅網簽299套，較2019年小長假同期網簽286套，上漲4.54％；廣州方面，五一前3天網簽套數352套，較2019年同期的302套，上漲16.56％。值得一提的是，多地購房活動也促進樓市快速進入狀態。江西省住房和城鄉建設廳官方微信號“江西住建”發布消息稱，江西各地房地產業協會積極響應省委、省政府掀起“五一熱”、打響“紅五月”部署和號召，省、市、縣三級聯動，在全省范圍內組織開展“紅五月”百城千企萬店房地產消費季活動。濟南方面，各大房企下足功夫，組織恐龍展、風箏節、藝術展等吸引客流。此外，價格上打折，添加贈送吸引購房者。例如“買房送10年物業費”“買地下室免費安裝儲物架”等。北京方面，也花式營銷迎客。例如有的項目直減30萬元，有的推出“無憂購房季”，1萬元認購，60天內享受無憂退房，推薦客戶成交享萬元豪禮等活動?！翱吹谋荣I的多的現實仍未改變，有的業主房子已經掛了七八個月，看的人很多但還是沒有動靜。”李友坦言，五一市場有所恢復，但遠談不上“火熱”。他表示，雖然網絡上傳的神乎其神，感覺疫情期間的需求在這兩天快速釋放，但實際上只能說市場逐漸恢復到疫情之前，但并沒有超乎想象的熱度?！昂芏嗫捶空叨际且驗橐咔闀壕彸鼍┯媱?，便選擇來看看房?！睒鞘兄貑⑹袌鲋鸩交謴蛯τ谖逡粯鞘谐山涣康纳仙?，中原地產市場總監張大偉表示，年初因為疫情影響滯后的簽約逐漸在開始恢復，這也是網簽數據明顯上升的主要原因?！耙咔榛酒椒€，各地經濟都在快速復蘇，對于房地產市場來說，4月平均恢復水平已經超過了去年同期的80％，北京方面，有望在5至6月逐漸恢復1.3萬套以上的水平?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院最新報告顯示，從成交的絕對量來看，2020年4月13城二手房成交量與去年3月相當，需求集中釋放。具體來看，4月易居研究院監測的13個城市二手房成交量約為7.2萬套，環比增長37.0％，同比下降19.4％。土地方面，易居房地產研究院報告顯示，4月，40個典型城市土地成交建筑面積5711.9萬平方米，環比增長103.9％；同比增長24.2％。上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，疫情對一季度土地市場造成了較大影響，隨著情況好轉，前期擠壓的正常需求有所釋放，成交量增長明顯。張大偉說，從全國市場看，一季度積壓的購房者逐漸入市，市場快速恢復，疊加部分二三線城市戶籍政策寬松，推動了市場的企穩復蘇。整體看，4月各地樓市復蘇持續，對于部分城市來說，已經開始恢復到了去年平均水平。中原地產數據顯示，2020年1至4月，我國各地合計房地產調控政策達238次，較2019年同期的164次，同比上漲45％。其中，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月房地產調控次數多達67次?！胺孔〔怀础辈凰伞胺€定”大勢不變對于疫情后的房地產市場，多位業內人士認為，“房住不炒”仍是房地產發展紅線，熱錢難以集中流入，雖然個別城市會出現“紅五月”、“紅六月”，但整體而言，市場難以長期維持高活躍度，價格也難以有大幅度上漲。張大偉表示，雖然市場成交量有望快速恢復到去年同期平均水平，價格也有出現局部小幅度上行的可能性。但整體房住不炒背景下，預計市場不會有大幅度波動。野村證券中國宏觀經濟研究報告也指出，預計政府將維持其對房地產行業的謹慎態度，以避免房地產泡沫及后續可能的房地產市場萎縮。近日有數據調查顯示，96％的被調查居民家庭擁有至少一套房產。此外，56.5％的被調查家庭有負債，平均負債余額為51.2萬元／戶，住房是被調查居民家庭資產負債表中最大的資產項目，占全部資產的59.1％，按揭貸款占負債居民全部負債的75.9％。同時，2020年一季度居民購房杠桿率已有小幅上升。數據顯示，一季度全國居民購房杠桿率為32.1％，環比上升0.7個百分點，住戶部門杠桿率繼續上升至57.7％，環比上季度上升1.9個百分點，同比去年同期上升4.6個百分點。此外，庫存承壓，去化上升也決定未來房地產市場難以大幅升溫。數據顯示，2020年一季度全國商品住宅新開工面積和銷售面積持續下降，全國商品住宅潛在供求比預計將持續上行至三季度，去化壓力增大。3月，全國商品住宅潛在供求比為1.12，環比上升0.5％，同比上升18.2％，持續處于供大于求之勢。王若辰認為，調控取向必須堅持房住不炒，房地產調控的大門預計打開的可能性不大。在此背景下，未來幾個月10城庫存和去化周期或仍將上升，同時供求比預計將持續上升至三季度，去化壓力繼續增大，市場將繼續降溫。
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2020年05月北京實施六年一學位 降溫學區房
價超過25萬元/平方米。而小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8～10套。因為從今年7月31日起，北京西城區也要實施多校劃片了。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域。政策是這樣的，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的中產階層家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學學區附近的房屋中介。《每日經濟新聞》記者注意到，據《北京日報》，明天（5月6日）起，北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。“是否可上宏廟？”由于算是距離宏廟小學最近的學區房，傳說中豐匯園的天價成交紀錄比比皆是。據《經濟觀察報》，3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。重點是，這只是一個陰暗的地下室。關于這次成交，還有一個在經紀人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一位買家正準備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時后被另一位買家以1200萬元拿下。從公開資料看，這所小學始建于清代，幾經更名后，于1958年改為宏廟小學。作為北京的市級重點，宏廟小學直升北師大實驗中學的比例達80%。5月4日中午，《每日經濟新聞》記者向李吉咨詢了豐匯園一套總價1020萬元、39平方米的一室一廳（單價26.09萬元/平方米）。其表示，自4月30日西城區將實行多校劃片入學政策發布后，每天的咨詢和帶看數量大大增加。“正好趕上‘五一’小長假，這幾天宏廟小學對口的房子每天成交量基本在8～10套。”資料來源：我愛我家他還向記者推薦了豐匯園小區另一套50平方米、1120萬元（單價22.27萬元/平方米）的兩室一廳?！斑@套性價比更高一些，可以考慮盡快將戶口遷入西城區，目前的政策是7月31日前落戶均有效。也就是說，可上宏廟小學”。但就在李吉推薦完這套50平方米房屋后還不到1個小時，這兩套目前還對口“宇宙中心小學”的房子已經全部成交，價格分別是1010萬元和1078萬元，較掛牌價略有下降。但據此計算，兩套房子的單價也達到了25.9萬元/平方米和21.56萬元/平方米。記者留意到，前一套房子的賣家還背著400萬元左右抵押貸款，需要買家首付款解抵押。照此看，很多人不吃不喝好幾年，也不一定買得起豐匯園的1平方米角落，李吉自己也感嘆“太瘋狂了”。據他透露，自己會邀請客戶過來看房，但有些客戶只一個電話來詢問“是否可上宏廟”，或者只看了一次房便決定下單，“最高貸款額是186萬元?！?月4日到5日中午36小時內，與李吉手中這兩套房一起成交的，還有豐匯園另一套48平方米的房子，總價1028萬元，單價21.42萬元/平方米，以及同為金融街西斜街片區的兩套房子，單價均在20萬元/平方米以上，其中亦不乏公房。這里的公房，指的是在開發建房時給職工的社會福利，是國家免費劃撥給單位使用的，劃撥地的住房每交易一次都需要上繳土地出讓金，在土地使用權上面沒有明確約定使用權期限（公房的土地性質屬于劃撥）。目前，北京的公房多為1980年代的房產，交易過程中極易引發糾紛。也正因此，在記者詢問一套單價25萬元+的13平方米的西單小學學區房時，經紀人直接就表示“已經辦完了土地證，房屋隨時可交易”。業主掛出多套房源急于出手作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源頂級的西城。《中國教育報》曾公布過一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。目前，東城和海淀已經實施多校劃片，西城是僅剩的“寶地”。2016年3月，一條題為《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章瞬間引燃大眾情緒。這篇文章開頭的第一句便是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價紀錄”。盡管這篇文章最后被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區文昌胡同，依舊是天價學區房的主兒，只因其對口北京市第二實驗小學。記者從央視當時的報道中獲悉，文昌胡同2013~2015年3月期間成交了4套學區房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價最高達27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。豐匯園一套總價1020萬元、單價26.09萬元的房子 圖片來源：我愛我家事實上，據《每日經濟新聞》記者了解，西城區的學區房4年間已經經歷過一次暴漲。以金融街片區內的京畿道小區40平方米一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。此后價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了2018年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。就在2019年7月初，西城區德勝片區還成交了一套僅12.2平方米的老破小，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。北京的學區房流傳著一條鄙視鏈，頂端是西城區德勝片區——西城區金融街片區——海淀區萬柳、中關村、上地——東城和平里。如今西城也要開始實施多校劃片，買天價房也不一定能上理想的學校，雖然會打壓一部分優質學區的房價，但入學機會均攤也可能會讓一些學區原本較差的房子賣出高價。不過多位中介向記者表示，除2017年“3?17新政”期間價格有過較大波動后，目前包括西城在內的學區房房價相對平穩，用李吉的話說是“較本次‘4?30政策’前有微漲”。但即便如此，依然擋不住那些想要趕在此時入手的焦慮的家長。對很多家庭來說，買學區房“讓孩子贏在起跑線”是傾盡了所有，但學區房不代表一切，很多故事的結局都是——孩子沒考上清北，但房子轉手賺了好幾百萬。有經紀人向記者透露：“這位業主（上述西單小學學區房業主）手中還有多套學區房，這幾天都刷新了信息，希望可以早點賣掉。”
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2020年04月“新基建”如何建？國常會定調：以市場投入為主
臨的問題。此前，關于投資渠道，有不同觀點。有觀點認為應以財政資金為主導，另有觀點認為從地方債來，還有的認為應靠市場化運作，依靠社會資本、民營資本。國務院常務會議明確：堅持以市場投入為主，支持多元主體參與建設，加強政府引導和支持。賽迪智庫政策法規所所長欒群表示，“新基建”是中國順應產業升級和數字化轉型的發展方向，并不是“強刺激”手段，“大水漫灌”不可取。他認為，政府的引導和支持作用，主要體現在頂層規劃，打造公共服務平臺，打造良好的營商環境等。今年1月份中國施行《優化營商環境》，3月份發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。欒群認為，“新基建”建設以市場為主體，與這些文件體現了一致的發展思路。其實，在新基建的不少領域，目前已是由市場主體投資。例如，在網絡建設方面，一直都是由基礎電信企業投資，財政資金僅在普遍服務方面給予少量補貼。2020年，中國三大電信運營商預計在5G領域投資2000億元。在云計算方面，阿里巴巴、騰訊、三大電信運營商都打造了公有云。阿里云近日還宣布，未來三年2000億元加碼新基建，用于云操作系統、服務器、芯片等重大核心技術研發攻堅。在工業互聯網方面，目前規模較大的工業互聯網平臺也都是由企業所建設的。但創新、科技基礎設施投資巨大，如何投資在國內外都是難題。僅以5G網絡投資而言，基礎電信企業業績不斷下滑，同時5G網絡能耗大大高于4G，也面臨投資窘境。因此有專家提出建立5G基金、網絡建設中引入設備商資本等設想。國務院常務會議明確支持多元主體參與新基建建設。恒大集團首席經濟學家、經濟研究院院長任澤平此前表示，對于新的主體，應該更多讓市場和企業去做，政府給予財稅、金融包括產業政策等支持；新基建也應采取新的融資方式，比如可以采取多層次資本市場、風投、PPP等多種融資方式。國務院常務會議還提出，鼓勵金融機構創新產品強化服務。在投資之外，常務會議強調創造需求。包括促進產業升級和智能制造發展，加快發展網上辦公、遠程教育、遠程醫療、車聯網、智慧城市等應用。欒群表示，疫情加快了在線經濟的發展，對新基建提出了更為迫切的需求。（完）
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2020年04月北上廣深住房公積金福利PK：誰是贏家？
訂《住房公積金管理條例》，改革完善住房公積金制度。改革具體將朝著什么方向？目前尚無明確方案。但對于廣大職工而言，尤其對于房價高企城市的職工而言，住房公積金無疑是一項巨大的福利保障。一位在深圳貸款買房的白領人士向記者表示，“當初買房的時候希望流程快一些，只用了商業貸款，后來經銀行貸款經理提醒，把一部分轉為公積金貸款，每個月的還款額少了好幾百塊，而且大概有1/3的還款額用每個月的公積金抵扣，負擔小了不少?！辈恢官I房者可以受益，公積金支持住房租賃的力度也正在加大?！度珖》抗e金2018年年度報告》的數據顯示，2018年住房租賃提取公積金730.40億元，同比大幅增長64.22%。最近，各個城市陸續發布了住房公積金2019年年度報告。21世紀經濟報道記者梳理了四大一線城市的情況，從繳存、貸款和提取幾個方面比較，在公積金這個項目上，哪個城市的居民享受到了最大的福利？北京人均繳存額約為深圳的2.6倍北上廣深四個城市，繳納公積金的群體有多大？從絕對值來看，四個城市實際繳納住房公積金的人數分別為798.54萬、882.78萬、479.72萬和665.15萬，上海最多，廣州最少。這與幾地的就業人口數據排序相一致。目前，幾個城市并未披露2019年度的就業人數數據，此處記者主要參照的是2018年的數值。根據北上廣深的統計年鑒，北京、廣州和深圳的就業人口分別為1237.8萬、896.54萬、1050.25萬，上海目前僅披露了2017年的就業人口為1372.65萬。粗略計算可知，北京、上海和深圳的住房公積金覆蓋群體大約在60%以上，廣州相對較低，未達到60%。一般情況下，公積金的繳存比例為單位與個人各一半（個人繳存比例可等于或高于單位繳存比例，但不可超出規定的上限）。這也意味著，繳存金額越高，相當于享受到了更多來自單位的福利。從這個指標來比較，北京“一枝獨秀”，月人均繳存額為2310元，超過上海的1448元和廣州的1478元，更是遠遠將僅有899元的深圳甩在了身后。目前，全國2019年年度公積金報告尚未發布，但根據2018年的數據計算，全國每月人均住房公積金繳存額1215元。這也意味著，深圳未能達到全國人均水平。公積金額的繳存額取決于繳存基數和繳存比例。從基數來看，一般上限為“不高于職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍”；至于下限，2019年7月起，北京、廣州、深圳規定的繳存基數不得低于2200元、2100元和2200，這三地職工本人和單位的繳存比例為5%至12%，若按照5%的下限來計，單位最低繳納額分別為110元、105元和110元。上海職工本人和單位的公積金繳存比例分別為5%至7%，月繳存下限為242元；但上海還有一個補充住房公積金（非強制），繳存比例在1%至5%之間，月繳存下限為48元。綜上可以看出，四地的公積金繳存規定差異并不大，但無論是繳存基數還是繳存比例，彈性空間比較大，這也導致了四地的月人均繳存額的差異。 （數據來源：四座城市住房公積金2019年年度報告）上海發放的住房貸款最多，北京平均金額最高繳存之后，個人如何直接享受到公積金福利？主要通過購房貸款和提取兩種方式。目前，公積金貸款利率是2015年10月調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%。這對比商業房貸利率有極大的優勢，對于購房者而言，運用公積金貸款是降低貸款成本的主要辦法之一。但每個城市都規定了使用公積金貸款的上限。其中，2019年北京單繳存職工和雙繳存職工的最高額度均為120萬元；上海購買首套住房家庭最高貸款額度為100萬元，繳交補充公積金的最高貸款額度為120萬元，購買第二套改善型住房家庭最高貸款額度為80萬元，繳交補充公積金的最高貸款額度為100萬元，個人額度均減半；廣州單繳存職工最高額度60萬元，雙繳存職工最高額度100萬元；深圳單繳存職工最高額度50萬元，雙繳存職工最高額度90萬元。從貸款額度來看，北京最為寬松，并且對于單繳存職工和雙繳存職工一視同仁。但從2019年實際發放個人住房貸款的情況來看，上海發得最多，達到了13.09萬筆（已經減去了貼息貸款置換的部分），這意味著給13.09萬的購房人或家庭帶去了實惠，這個數目是廣州的大概3.23倍。從每筆貸款的平均金額來看，北京最高，達到了77.98萬，這也與北京給予了最寬松的額度相吻合，而上海、廣州和深圳每筆貸款平均金額相差不大。 （數據來源：四座城市住房公積金2019年年度報告）深圳人熱衷用公積金租房再看提取的情況。除了享受較低利率的住房貸款之外，提取公積金相當于讓躺在賬戶里的錢變成了“真金白銀”用于消費。提取主要分為兩種類別，一類用于住房消費，包括購買、建造、大修自住住房等，償還購房貸款利息，以及租賃住房等；另一類則為非住房消費，包括離休和退休提取，以及完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系提取，以及戶口遷出本市或出境定居等。其中，用于住房消費的往往占據了較高的比例。對比四個城市，2019年北京的提取人數最多，達到了391萬人，深圳最少，僅為257萬人；從人均提取金額來看，北京同樣最高，達到了41244元，并且四個城市一定程度拉開了差距，上海為30135元，上海為22130元，深圳為17949元。理論上，繳得多意味著可提取的多，而提取公積金的消費類別占比，也能從另一個角度解釋幾地人均提取金額的差距。提取金額中，北京購買、建造、翻建、大修自住住房占61.2%，償還購房貸款本息占18.6%，租賃住房占8.7%。上海償還購房貸款本息占66.42%，租賃住房占11.75%，購買、建造、翻建、大修自住住房占5.64%。廣州購買、建造、翻建、大修自住住房占10.36%，償還購房貸款本息占68.57%，租賃住房占11.36%。深圳購買、建造、翻建、大修自住住房占12.05%，償還購房貸款本息占26.83%，租賃住房占36.41%。上海和廣州的提取公積金消費結構比較接近，用于償還購房貸款本息的均超過了65%；北京用于購買、建造、翻建、大修自住住房的占比高達61.2%，而在深圳，用于租賃住房的占比最高，達到了36.41%，遠超出其他幾個城市。據深圳住建局公積金中心相關負責人介紹，深圳公積金租房提取模式為全國同行業內最寬松的提取模式之一。目前，職工每月可通過該中心網站在線辦理平臺、微信公眾號、支付寶城市服務、i深圳APP、12329客服熱線或銀行自助終端等六大自助渠道提取65%的月繳存額用于租房，全程在線辦理，無需提供任何證明材料。另一個背景是，在2018年8月的深圳房博會上，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒曾介紹，深圳近80%的人口需要通過租賃解決住房問題。 （數據來源：四座城市住房公積金2019年年度報告）
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2020年04月房地產資源并購或重啟
露公告稱，2020年3月，該公司實現簽約面積201.37萬平方米，同比下降28.86%；實現簽約金額273.70億元，同比下降35.85%。龍湖集團3月合同銷售金額人民幣210.5億元，同比增長7.62%。“3月銷售大幅改善，但并不意味著所有房企銷售都改善了?！鄙鲜鲩_發商人士說。根據上市公司披露的銷售簡報，3月恒大合約銷售金額約為620.8億元，同比增長13.1%。今年一季度累計合約銷售金額約達1473.7億元。碧桂園上個月實現歸屬該公司股東權益合同銷售額470億元，同比增長4.23%。今年1-3月份該公司累計權益合約銷售金額1008.8億元。同時，融創中國同期實現合同銷售金額309.2億元，環比增長1.53倍。另外，萬科當月銷售額也超過450億元?；葑u博華研究員王興萍表示，銷售回款是中國房地產開發企業最重要的開發資金來源。自2017年以來，截至2019年末，房企銷售回款約8.9萬億元，同比增長12.0%。但目前房地產行業步入存量市場，行業內企業信用質量將進一步分化，其中，頭部企業仍然擁有較強的便利性，而中小型房風險更大。上述開發商人士也表示，如果4月和5月銷售繼續負增長的中小房企將面臨較大的資金回款壓力。再融資改善信托募資4月環比翻倍4月8日，深交所最新消息顯示，廣州富力地產2020年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“已反饋”，擬發行金額100億元。4月7日，據上清所信息披露顯示，保利發展擬發行15億元中期票據，用于償還到期債券。標準化融資明顯好轉。2月A股房企債權融資規模為440億元，低基數下同比上升16%，單月凈融資規模128億元，同比上升62%，緩解了房企資金面的到期壓力。具體來看，2月信用債融資規模占比達51%，較2019年大幅提升23個百分點，標準化融資渠道順暢。信托融資也開始回升。用益信托數據統計顯示，3月份房地產信托募資規模達345.19億元，環比增長31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托產品募集資金221.53億元，環比增長131.75%。有信托人士預計，4月房地產信托融資規模環比大概率會翻倍。進入3月下旬，上海、深圳、南京等多個城市已出臺政策，支持房企復工復產，同時從減緩、允許土地出讓金分期支付、降低預售條件等方面減輕房企資金壓力，降低疫情對房地產企業的沖擊。“相比過去，今年在復工復產方面，政策給予了很多支持?！币晃婚_發商人士表示。在“房住不炒”政策總基調下，房地產市場融資不會直接松綁，但邊際改善有望出現。并購現苗頭房企拿地積極近日，A股上市公司京漢股份發布公告稱，中國奧園擬以11.6億收購上市公司29.99%股權。中國奧園對記者表示，收購京漢股份主要是看中其有用優質的土儲。保利地產9日晚間也表示，今年3月份該公司獲取6幅地塊，斥資86.12億元。記者梳理發現，雖然今年很多開發商開始收縮戰線，控制擴張步伐，降低資產負債。但也有部分房企卻借機獲取資源。實際上，近期部分房企拿地明顯積極。4月8日，經過98輪競價，龍光地產以31.52億元競得佛山某地塊，溢價率58.22%。同一天，榮盛發展以總價23.51億元獲取成都一地塊，溢價率50%。因此，在市場整體調整中，一部分企業調整戰略方向，從擴張走向收縮，控制土儲，降低負債。也有部分企業趁機獲取更多的優質資源。值得注意的是，3月份以來，隨著市場需求逐步回升，部分樓盤銷售的火熱場面也受到市場關注?！笆袌鲂枨蠡謴褪鞘聦崳绻谶@個時候，刻意制造銷售場面，不排除會引來的新監管。因為，當前房地產市場基調沒有改變，堅持‘房住不炒’，也不會把房地產作為刺激經濟的手段。因此，未來行業還是存量市場?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸拈_發商人士認為。本文來源：廣州日報
